2017年，地產(chǎn)行業(yè)面臨的是史上最嚴(yán)樓市調(diào)控以及嚴(yán)峻的金融去杠桿形勢(shì)，但成交面積與成交額仍創(chuàng)歷史新高。全年商品房銷售額達(dá)到13.4萬億元，同比增長(zhǎng)13.7%，商品住宅11.0萬億元，同比增長(zhǎng)11.3%;百?gòu)?qiáng)房企銷售額總計(jì)7.34萬億元，同比增長(zhǎng)41.8%，市占率提高10.9%-54.9%。

地產(chǎn)行業(yè)似乎越來越難以理解，這個(gè)天量銷售額是否健康、是否可持續(xù)?行業(yè)的未來將何去何從?

地產(chǎn)行業(yè)有沒有未來?

有部分人認(rèn)為,地產(chǎn)行業(yè)沒有未來，因?yàn)榉孔釉缴w越多，城市土地越來越少，存量住房趨近飽和，市場(chǎng)對(duì)商品房的需求將越來越小，所以地產(chǎn)行業(yè)沒有未來，為非永續(xù)行業(yè)，房企的業(yè)績(jī)與增長(zhǎng)不可持續(xù)。要弄明白這問題首先得知道中國(guó)目前有多少住房，來看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計(jì)包含地產(chǎn)投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額等幾個(gè)指標(biāo)。筆者認(rèn)為,竣工面積最能準(zhǔn)確反映住房總存量。全面房改從1998年開始，從統(tǒng)計(jì)局獲得歷年商品房竣工面積總計(jì)為103億平方米。據(jù)多方資料考證城鎮(zhèn)住宅存量中商品房比例大概為41%-45%，可以估計(jì)城鎮(zhèn)總住宅面積為230億-250億平方米，下文計(jì)算取240億平方米。

那么中國(guó)住房總需求有多大?目前城鎮(zhèn)常住人口口徑的城鎮(zhèn)化率為58.5%，而如果以城鎮(zhèn)戶籍來統(tǒng)計(jì)的話城鎮(zhèn)化率僅為42%。筆者認(rèn)為，我國(guó)真實(shí)城鎮(zhèn)化率介于兩者之間，50%左右，未來城市化速度將開始逐漸變緩，由高速增長(zhǎng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)質(zhì)量更優(yōu)的相對(duì)較低速增長(zhǎng);預(yù)計(jì)15年后，即2032年前后城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%左右，之后城鎮(zhèn)化速度會(huì)明顯降低(長(zhǎng)遠(yuǎn)來看再過二三十年，城鎮(zhèn)化率可以達(dá)到80%-85%)。

假設(shè)將中國(guó)的住房需求變化簡(jiǎn)單分為前后兩個(gè)階段：第一個(gè)階段為城鎮(zhèn)化率低于70%的城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化新增住宅需求量大于存量住宅更新需求;第二個(gè)階段為城鎮(zhèn)化率超過70%階段，此時(shí)住宅存量更新需求大于城鎮(zhèn)化新增住宅需求。根據(jù)國(guó)務(wù)院及住建部相關(guān)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，2032年，中國(guó)人口預(yù)計(jì)大概14.6億，城鎮(zhèn)化率70%左右，人均住房面積將達(dá)到36平方米，可估算住房存量總需求為368億平方米(總?cè)丝?times;城鎮(zhèn)化率×人均住房面積)。因總?cè)丝谠黾?、城?zhèn)化率提高、人均居住面積提升推動(dòng)的住宅增量需求為128億平方米。另外，考慮到中國(guó)房屋年限50-70年，未來15年城鎮(zhèn)舊房拆遷的更新需求更新率為1.5%，此因素下的住宅更新總需求面積為73億平方米。

因此，可估算得出未來15年包括凈新增和舊房拆遷更新的住房增量總需求為201億平方米，對(duì)應(yīng)未來15年年均住房需求面積為13.4億平方米，略低于歷史第二高的2016年全國(guó)商品房住宅銷售面積13.8億平方米。隨著城鎮(zhèn)化率的穩(wěn)步提升，可判斷出未來15年住宅需求面積將呈前高后低態(tài)勢(shì)，緩慢走低。

假設(shè)從2032年起城鎮(zhèn)化速度放緩，最終城鎮(zhèn)化率來到80%，人口穩(wěn)定在15億，人均居住面積達(dá)到40平方米。此前50多年的住房分配史決定了過半住房不能滿足人們對(duì)美好生活的追求。以北京為例，全市存量房屋中樓齡在10年以上的住房占比達(dá)76.7%，房齡20年以上的住房占比達(dá)38.6%。配套差，條件差，體驗(yàn)差，俗稱“老破小”，占比逾六成，所以改善型住房需求非常大。假設(shè)存量房的折舊率為2.5%，那么每年需要的更新住宅需求面積為12億平方米，并且隨著存量“老破小”的逐漸淘汰，長(zhǎng)期折舊率下降并穩(wěn)定在2%出頭，每年住宅更新需求面積將下降到10億平方米左右。

基于上文的分析可以看到住房需求分為兩個(gè)階段，第一個(gè)階段15年，年均住房需求面積為13.4億平方米，略低于歷史第二高的2016年全國(guó)商品房住宅銷售面積13.8億平方米，住房需求有明顯支撐。第二階段的20年間全國(guó)銷售面積從12億平方米下降至10億平方米，需求面積下降較為明顯。

統(tǒng)計(jì)2000年以后的全國(guó)商品房均價(jià)，可以發(fā)現(xiàn)過去17年只有2008年因?yàn)槿蚪鹑谖C(jī)全國(guó)商品房均價(jià)下跌1.7%，平均房?jī)r(jià)從2000年的2112元上漲至2017年的7929元，年化增長(zhǎng)率為8.1%。

基于過去45年世界20多個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)平均上漲逾7%的事實(shí)，以及中國(guó)未來仍將保持世界領(lǐng)先的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度與活力，未來二三十年全國(guó)商品房均價(jià)年化保持4%-5%增長(zhǎng)大概率實(shí)現(xiàn)，筆者對(duì)全國(guó)住宅商品房銷售走勢(shì)進(jìn)行預(yù)計(jì)(見圖1)。在第一階段2017-2032年，全國(guó)住宅商品房銷售額大部分年份將在12萬億以上，平均銷售額可能達(dá)到15萬億-16萬億元，大幅超過歷史最好2017年的11萬億元。第二階段2034-2055年，由于全國(guó)銷售均價(jià)的多年復(fù)利上漲，全國(guó)住宅銷售額平均值將在20萬億-22萬億，行業(yè)最高銷售可能達(dá)到25萬億元。上述分析只考慮了住宅商品房，實(shí)際上過去10年商品住宅占商品房銷售額比例平均只有88%(其他為臨街底商、車位等)，估計(jì)未來住宅占比將提升到90%+，因而商品房總銷售額將比上述值還要高大概10%。

肯定有人質(zhì)疑這個(gè)量級(jí)銷售額，購(gòu)買力跟得上嗎?與居民住房購(gòu)買力最直接相關(guān)的是城鎮(zhèn)可支配收入，1998年，中城鎮(zhèn)人均可支配收入為5425元，2017年增長(zhǎng)到36395元，同比增長(zhǎng)為6.7倍，年化增長(zhǎng)率為11.2%，而同期房?jī)r(jià)上漲為4.28倍，年化增長(zhǎng)8.4%，可見居民可支配收入增速遠(yuǎn)高于全國(guó)商品房均售價(jià)增速。

事實(shí)上，2017年，中國(guó)居民杠桿率(居民負(fù)債/GDP)49%，遠(yuǎn)低于國(guó)外主流國(guó)家平均85%的水平;2016年居民儲(chǔ)蓄率(居民儲(chǔ)蓄/GDP)46%，也遠(yuǎn)高于世界26%的平均水平。最關(guān)鍵一點(diǎn)是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民財(cái)富增速是過去、現(xiàn)在，未來也將會(huì)是世界上最快的國(guó)家之一。相比較低的杠桿率以及較高儲(chǔ)蓄率足可以繼續(xù)保證居民負(fù)債處于安全可控程度，購(gòu)買力足以支撐商品房銷售額的繼續(xù)增長(zhǎng)。

房產(chǎn)稅難以影響房?jī)r(jià)

分析地產(chǎn)行業(yè)就不得不提到當(dāng)下史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控。與之前十幾年的幾輪地產(chǎn)周期常用的調(diào)控手段不同的是，過去一兩年出現(xiàn)了兩大堪稱殺手锏級(jí)的調(diào)控手段：限售與限價(jià)。本輪地產(chǎn)調(diào)控最大的不同是加入了供給側(cè)改革，包括去庫(kù)存政策的土地端調(diào)控以及預(yù)售證監(jiān)管和限售政策的銷售端調(diào)控。預(yù)售證監(jiān)管以及價(jià)格指導(dǎo)抑制了房?jī)r(jià)的暴漲，將房市的購(gòu)買力較為平緩的釋放出來，樓市暴漲急漲的時(shí)代可能將會(huì)成為歷史。這實(shí)際上很好的保護(hù)了地產(chǎn)行業(yè)，熨平了地產(chǎn)大周期，讓地產(chǎn)周期從過去的三四年將拉長(zhǎng)至五六年，景氣周期將大幅延長(zhǎng)，而房市量?jī)r(jià)齊漲的“不應(yīng)期”時(shí)間也將大大縮短，而不同能級(jí)城市的周期完全錯(cuò)開，這對(duì)龍頭房企及行業(yè)的穩(wěn)定長(zhǎng)久發(fā)展極為有利。而限價(jià)對(duì)于拿地較貴的中小房企而言是致命的，這將加速中小房企的淘汰出局，提高行業(yè)的集中度。

分析地產(chǎn)同樣不得不提與行業(yè)未來關(guān)系重大的房地產(chǎn)稅。這是個(gè)經(jīng)久不衰的熱門話題，大概從2008年開始就一直有傳言要開征。多年熱議并傳言要開征的是房產(chǎn)稅，屬于房地產(chǎn)稅的一種，是針對(duì)持有房產(chǎn)而征收的稅種。與其他國(guó)家不同的是，中國(guó)土地歸國(guó)家所有，開發(fā)商物業(yè)開發(fā)需先支付一筆土地出讓金，蓋好商品房后，購(gòu)買者獲得物業(yè)若干年份的使用權(quán);可以理解為我們的土地出讓金相當(dāng)于其他國(guó)家的房產(chǎn)稅，只不過我們是一次性收取，而其他國(guó)家是每年按比例征收。

來自統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)與財(cái)政收入嚴(yán)重依賴于地產(chǎn)行業(yè)。地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)周期之母，直接影響上下游十幾個(gè)相關(guān)行業(yè)的景氣度，地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度占比達(dá)三分之一;同時(shí)包含土地出讓金以及地產(chǎn)行業(yè)稅收在內(nèi)的收入也是政府財(cái)政收入的最大來源，占全國(guó)總財(cái)政收入的三分之一，而地方政府收入對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的依賴更高，占比達(dá)48%。

從房產(chǎn)稅的立法到開征需要3-5年的時(shí)間，在中短期內(nèi)推出概率很小。隨著城市化進(jìn)程進(jìn)入下半階段，城市可供出讓土地將越來越少，財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴程度將逐漸下降;預(yù)計(jì)未來5-10年內(nèi)也就是城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%左右，全國(guó)范圍的因城而宜的房產(chǎn)稅推出的概率比較大。政府財(cái)政收入中土地出讓金的角色將開始逐漸由房產(chǎn)稅替代，從房產(chǎn)稅出臺(tái)到取代土地出讓金的角色可能需要十幾年時(shí)間。

那么房產(chǎn)稅開征對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有什么影響?世界主要國(guó)家的歷史經(jīng)驗(yàn)充分表明，房產(chǎn)稅推出并不會(huì)降低房?jī)r(jià)。中短期的房?jī)r(jià)變化最根本取決于供需條件，中長(zhǎng)期則取決于城市未來經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與活力，而中國(guó)無論是從供需關(guān)系還是從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)角度，對(duì)房?jī)r(jià)而言都是積極支撐的。當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)稅的討論更多帶有恐慌成分，源于政府與民眾的溝通不充分，隨著未來溝通越發(fā)充分，信息不對(duì)稱減少，房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則公布后，心理影響將基本塵埃落定，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也將非常有限。

龍頭的鉆石時(shí)代

現(xiàn)在再回到開頭的問題，地產(chǎn)行業(yè)有沒有未來?必須承認(rèn)地產(chǎn)行業(yè)銷售面積高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去。萬科幾年前就高喊地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，而融創(chuàng)的孫宏斌則最先提出龍頭房企的鉆石時(shí)代已經(jīng)來臨。筆者認(rèn)同孫宏斌的先見之明，地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在的規(guī)模從銷售量(面積)上講已經(jīng)趨近于穩(wěn)定或較為接近于行業(yè)天花板，即將或已經(jīng)進(jìn)入內(nèi)部激烈競(jìng)爭(zhēng)分化的新時(shí)代，這將是龍頭房企最好時(shí)代，這將是恒大、碧桂園、萬科和融創(chuàng)的鉆石時(shí)代!

2016-2017年，地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)顯著變化是拿地集中度呈現(xiàn)了大幅提升，主要原因有四點(diǎn)：非市場(chǎng)化的招拍掛制度加強(qiáng)了龍頭房企的拿地優(yōu)勢(shì);土地競(jìng)拍保證金比例大幅提升限制了中小房企的拿地能力;地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)加劇推動(dòng)二手地資源向龍頭聚集;龍頭房企更強(qiáng)的資金實(shí)力和更低的融資成本進(jìn)一步強(qiáng)化其土地獲取的優(yōu)勢(shì)。

2017年，前10強(qiáng)房企新增土地貨值占百?gòu)?qiáng)比例為48%，后70強(qiáng)拿地占比只有25.5%。融創(chuàng)、碧桂園和恒大三家當(dāng)年新增土地儲(chǔ)備貨值超過3萬億元，前10強(qiáng)土儲(chǔ)貨值逾16萬億元，超過后面50強(qiáng)土地儲(chǔ)備總和。從表2可以看到，房企新增土地集中度保持在高位，前3強(qiáng)拿地總量占到30強(qiáng)房企總量近一半，拿地總額也占到了30強(qiáng)房企的三成。2015-2017年，50強(qiáng)房企的土地出讓金占比分別比上年提升了12%、11%、8%，2017年，50強(qiáng)房企的土地出讓金占比達(dá)到55%。拿地比例提前一年為50強(qiáng)房企市場(chǎng)份額占比的提升做了鋪墊，龍頭房企不管是土地總儲(chǔ)備還是2017年新增土地儲(chǔ)備都大幅高于其銷售額占比，未來龍頭房企的這些土地儲(chǔ)備推向市場(chǎng)，銷售額集中度將大幅提高。

筆者整理了自2009年以來地產(chǎn)行業(yè)龍頭銷售額集中度，并且對(duì)未來3年地產(chǎn)龍頭的市占率做了預(yù)測(cè)(見圖2)。可以發(fā)現(xiàn)，自2009年以來地產(chǎn)行業(yè)集中度穩(wěn)步攀升，從2016年到2017年，龍頭房企集中度更是顯著提升，這是當(dāng)前宏觀調(diào)控下的必然結(jié)果。因城施政的調(diào)控下，不同城市的周期完全錯(cuò)開，一二線城市對(duì)預(yù)售證的監(jiān)管以及房?jī)r(jià)嚴(yán)控讓區(qū)域性小房企非常被動(dòng)，而龍頭房企布局全國(guó)，東方不亮西方亮，銷售額可以繼續(xù)高增長(zhǎng);龍頭房企因?yàn)橥恋貎?chǔ)備價(jià)格低、融資成本低且渠道豐富、操盤能力優(yōu)秀、營(yíng)銷水平更好以及品牌優(yōu)勢(shì)帶來的馬太效應(yīng)優(yōu)勢(shì)明顯，即便面對(duì)限購(gòu)限售限價(jià)，也可以獲得不錯(cuò)的利潤(rùn)，同時(shí)去化率和銷售額大幅提升，所以房企銷售額向龍頭集中是必然。中小房企受制各種不利因素，正在快速?gòu)氖袌?chǎng)中出清。這輪樓市調(diào)控本質(zhì)上是地產(chǎn)供給側(cè)改革，更快地使得全市場(chǎng)中小房企產(chǎn)能出清，今后3年將是最后一次行業(yè)格局變動(dòng)的窗口，未來全國(guó)可能只會(huì)剩下50多家房企。

預(yù)計(jì)2018年行業(yè)集中度將繼續(xù)提升，Top4/Top10/Top10房企2018年銷售額集中度有望分別達(dá)到20%、31%、40%;2019年集中度將提升至25%、37%、47%;2020年集中度提升至30%、43%、54%?？梢灶A(yù)見2020年，Top4的碧桂園、恒大、萬科和融創(chuàng)平均銷售額將來到萬億級(jí)別，實(shí)際銷售利潤(rùn)將接近千億元，這便是恒碧萬融的鉆石時(shí)代!預(yù)計(jì)未來10-20年后，Top4市占率將來到40%左右，平均銷售額將達(dá)到1.5萬億-2.2萬億元。

當(dāng)前的這輪地產(chǎn)周期因?yàn)閲?guó)家戰(zhàn)略去庫(kù)存以及每年500萬-600萬套棚改計(jì)劃的政策紅利，再加上一二線城市的最嚴(yán)調(diào)控讓購(gòu)買力溢出，使得三四線城市樓市異?；鸨?，可以說是史上最好光景?？紤]到一二線樓市限購(gòu)開始適度放松，而三四線購(gòu)買力有限，中長(zhǎng)期來看人口流入有限及房?jī)r(jià)上漲空間有限等因素，筆者認(rèn)為，三四線城市的樓市熱度已經(jīng)趨近于尾聲，2018年年底，三四線城市樓市將會(huì)開始降溫。碧桂園、恒大的土地儲(chǔ)備主要集中在三四線城市，萬科土地儲(chǔ)備雖主要在一二線城市，但占比明顯低于融創(chuàng)，而融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備96%在一二線及衛(wèi)星城市核心地段。一二線城市核心地段的商品房不管樓市是否火爆，都可以獲得不錯(cuò)的去化率，但樓市如果轉(zhuǎn)冷，三四線的商品房銷售與去化將大受影響。從這個(gè)角度，筆者認(rèn)為，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備更為優(yōu)質(zhì)，潛力也更大。

聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn);作者聲明：本人持有文中所提及的融創(chuàng)中國(guó)