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武漢一樓盤業(yè)主抱團(tuán)欲停貸 構(gòu)成違反貸款合同并將承擔(dān)違約責(zé)任?

來源:金融投資報時間:2022-07-13 08:40:14

業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書截圖

日前,一則“武漢恒大時代新城全體業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書”在坊間引發(fā)熱議。但這并非個例。金融投資報記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),最近幾個月以來,已有多個停工樓盤的業(yè)主發(fā)布了聯(lián)名強(qiáng)制停貸告知書,涉及鄭州、長沙、景德鎮(zhèn)、武漢等多個城市。

接受金融投資報記者采訪的上海市光大律師事務(wù)所高級合伙人徐軍律師表示,即使開發(fā)商違反購房合同約定,業(yè)主也只能向開發(fā)商主張權(quán)利,貿(mào)然停貸將構(gòu)成違反貸款合同并將承擔(dān)違約責(zé)任。

多地業(yè)主“強(qiáng)制停貸”

辛辛苦苦購買的房子停工了怎么辦?恒大時代新城項(xiàng)目的業(yè)主選擇停止還房貸。

據(jù)了解,位于武漢市漢南的恒大時代新城的全體業(yè)主發(fā)布了“強(qiáng)制停貸告知書”,表示項(xiàng)目逾期交房數(shù)月,業(yè)主多次現(xiàn)場維權(quán)仍無實(shí)質(zhì)進(jìn)展,數(shù)千戶業(yè)主決定,若該項(xiàng)目在限定時間(2022年8月1日)內(nèi)仍未全面復(fù)工,業(yè)主將強(qiáng)制停還銀行月供。

公開資料顯示,武漢市漢南恒大時代新城2019年10月15日開盤以來,累計(jì)簽約銷售協(xié)議近5000份,實(shí)現(xiàn)預(yù)售資金40多億元,但仍逾期交房數(shù)月,目前仍持續(xù)全面停工。

天眼查顯示,樓盤開發(fā)商“武漢楚水云山農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司”在今年6月22日已被武漢市漢南區(qū)人民法院認(rèn)為“有履行能力而拒不履行”的因素,標(biāo)為“失信執(zhí)行人”及“限高消費(fèi)企業(yè)”。今年以來,該開發(fā)商涉及多起法律訴訟,多為票據(jù)糾紛。

有媒體報道,不少業(yè)主每個月背負(fù)著房貸,還在外租房,面臨巨大的生活壓力,故希望要政府協(xié)調(diào)貸款銀行暫緩還房貸,等交房了再繼續(xù)還房貸。

金融投資報記者也注意到,業(yè)主提的是“停貸”,而不是“斷供”。為進(jìn)一步了解相關(guān)情況,記者申請加入時代新城業(yè)主群,但截止發(fā)稿,申請仍未通過。

值得關(guān)注的是,時代新城項(xiàng)目并非個例。

今年6月,江西省景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭項(xiàng)目的業(yè)主多次維權(quán)無果后,發(fā)起了聯(lián)名強(qiáng)制停貸告知書。隨后,長沙新力鉑園,武漢綠地光谷星河薈,鄭州名門翠園、奧園悅城,南昌新力城等多地爛尾樓盤的業(yè)主也開啟了聯(lián)名停貸宣言。

粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),近期有多達(dá)14家樓盤業(yè)主給官方及銀行發(fā)布了全體業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書,涉及4.6萬業(yè)主,總房款347億元。

金融投資報記者注意到,恒大時代新城、景德鎮(zhèn)恒大瓏庭、綠地光谷星河繪等3個樓盤的業(yè)主皆表示:多家銀行在樓盤預(yù)售過程中違規(guī)放貸。

如恒大瓏庭業(yè)主就指責(zé)發(fā)放房貸的銀行在這處樓盤還沒有獲得網(wǎng)簽和備案情況下向自己發(fā)放了貸款,“屬于典型的違規(guī)發(fā)放貸款”。

購房者應(yīng)謹(jǐn)慎停貸

樓盤業(yè)主“抱團(tuán)停貸”在市場上引起軒然大波。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴金融投資報記者:“業(yè)主的訴求是清晰的,即要求限期復(fù)工,否則在辦理不動產(chǎn)權(quán)證前將拒絕還貸,相關(guān)損失由相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)自行承擔(dān)。從具體反映情況看,這些停工的樓盤面積較大,部分雖然也復(fù)工了,但屬于表演式復(fù)工,并沒有真正進(jìn)入到完全施工的階段。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此類項(xiàng)目的預(yù)售資金流向不清晰,且資金監(jiān)管不到位,導(dǎo)致購房款不能進(jìn)入到施工和工程階段。“從這點(diǎn)看,相關(guān)銀行或負(fù)有直接責(zé)任。”

在律師看來,房貸是業(yè)主個人與銀行之間的借貸關(guān)系,也是民事關(guān)系,開發(fā)商是擔(dān)保人,抵押資產(chǎn)是購房者購買的房屋,雖然開發(fā)項(xiàng)目可能因?yàn)楦鞣N原因?qū)е峦9ぃ珮I(yè)主與銀行之間的借貸關(guān)系依然存在。

“盡管我們對業(yè)主充滿了同情,但從法律關(guān)系和合同規(guī)定看,不建議業(yè)主貿(mào)然停貸。”成都一位不愿具名的律師表示:“貿(mào)然停貸很可能就違約了,屆時不僅征信會受影響,還可能被訴到法院,得不償失。”

徐軍則進(jìn)一步對記者分析:“盡管有些銀行將開發(fā)商作為業(yè)主還款的擔(dān)保人,但從法律關(guān)系看,業(yè)主和開發(fā)商之間的購房合同關(guān)系與業(yè)主和銀行之間的按揭貸款合同關(guān)系是兩個獨(dú)立的合同關(guān)系。因此,即便開發(fā)商違反購房合同約定,如逾期交付房屋等,業(yè)主也只能依據(jù)購房合同向開發(fā)商主張權(quán)利。”

徐軍表示,在業(yè)主與銀行之間的貸款合同關(guān)系項(xiàng)下,除非銀行發(fā)生了違反貸款合同約定的行為,致使業(yè)主有權(quán)停止向銀行還貸的,否則業(yè)主做出的停止還貸行為,將構(gòu)成對貸款合同的違反并將向銀行承擔(dān)違約責(zé)任。

對于恒大時代新城等業(yè)主提及的違規(guī)房貸問題,徐軍表示:“如果是指按揭貸款,則涉及到銀行向開發(fā)商發(fā)放按揭貸款的條件及期限,但這些內(nèi)容通常不會在按揭貸款合同中加以約定,而是由業(yè)主在購房合同中與開發(fā)商進(jìn)行約定,即體現(xiàn)為業(yè)主向開發(fā)商支付房款的條件和期限,只不過是由銀行來代替業(yè)主完成。”

徐軍透露,銀行和開發(fā)商之間還會簽署“銀企合作協(xié)議”、“預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議“等協(xié)議,約定了銀行和開發(fā)商在商品房項(xiàng)目開發(fā)融資、貸款、預(yù)售款監(jiān)管中的權(quán)利義務(wù)。“如果銀行有違反該等協(xié)議約定內(nèi)容的行為,違規(guī)向開發(fā)商放貸、預(yù)售款監(jiān)管不當(dāng)?shù)?,銀行應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”

停貸倒逼開發(fā)商復(fù)工?

那么,多地業(yè)主“抱團(tuán)停貸”能否倒逼開發(fā)商、銀行及相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)盡快解決逾期交房的問題?

金融投資報記者注意到,今年以來“保復(fù)工”、“保交樓”已成為房企的一項(xiàng)重要任務(wù)。在今年春節(jié)后的國新辦新聞發(fā)布會上,時任住建部部長王蒙徽表示,堅(jiān)決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險,要以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)。

今年初,克而瑞統(tǒng)計(jì)了24個重點(diǎn)城市2021年年末停工、延期交付等問題樓盤數(shù)量與面積。從套數(shù)來看,長沙、鄭州、武漢、重慶都有2萬套以上問題住房。從面積來看,長沙446萬平米,重慶331萬平米,武漢274萬平米,鄭州271萬平米,昆明、廣州也在140萬平米以上。

在業(yè)內(nèi)人士看來,爛尾房及業(yè)主停貸的原因與房地產(chǎn)實(shí)行預(yù)售制度有關(guān)。房企憑借高杠桿和高周轉(zhuǎn),游走在拿地、蓋房、回款、還債的循環(huán)中,導(dǎo)致業(yè)主的預(yù)售資金總是被騰挪。然而,在“三道紅線”及預(yù)售資金監(jiān)管等多重調(diào)控下,房企資金鏈斷裂,導(dǎo)致爛尾樓出現(xiàn),業(yè)主則成為了最大的受害者。

徐軍告訴金融投資報記者:“我個人認(rèn)為,長期以來在商品房預(yù)售領(lǐng)域形成的市場架構(gòu)或模式,對購房人權(quán)益保護(hù)欠妥,尤其是在房企前期開發(fā)風(fēng)險防范方面,如出現(xiàn)停工、爛尾了怎么辦?”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此類事件發(fā)出了警示,各地相關(guān)部門應(yīng)積極關(guān)注此類問題,并加快出臺應(yīng)對措施。

他建議,各級政府對于爛尾和表演式復(fù)工情況要嚴(yán)查,以盤摸相關(guān)項(xiàng)目牽涉的購房者房貸情況;積極處理好房貸斷供一事,重視房屋爛尾和房貸斷供的因果關(guān)系,積極梳理出貸款緩繳或其他變通的方法;關(guān)注房企不能開工的原因,為其提供幫助,尤其是要管好預(yù)售資金監(jiān)管口子,確保資金用于工程建設(shè)。(本報記者 梅婧)

關(guān)鍵詞: 武漢恒大時代新城全體業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書 樓盤業(yè)主抱團(tuán)停貸 違反貸款合同 多次維權(quán)仍無實(shí)質(zhì)進(jìn)展

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