中駿商管發(fā)布拆分中駿商管全球發(fā)售預期規(guī)模與發(fā)售價范圍的公告稱，擬全球發(fā)售5億股股份，其中香港發(fā)售股份5000萬股，占此次發(fā)售規(guī)模的10%，國際發(fā)售股份4.5億股，另有15%超額配股權。

信息顯示，2021年6月21日至6月24日招股，預期定價日為6月24日。發(fā)售價范圍每股3.70-4.60港元，每手買賣單位1000股，入場費約4646港元;BofA SECURITIES及UBS為聯(lián)席保薦人，預期股份將于2021年7月2日于聯(lián)交所主板掛牌上市。

按上述定價范圍，若連同額外配額成功發(fā)售，中駿商管籌集資金不少于21.28億港元(2.75億美元)，最多不超26.45億港元(3.41億美元)，若配額不成功當前籌資資金不少于18.5億港元(2.38億美元)，最多不超23億港元(2.96億美元)。

此外，中駿商管的市值將介乎于74億港元-92億港元之間，中駿控股集團持股62.43%。

在管面積1620萬方

中華網財經此前報道，據聆訊后資料集顯示，截至2020年12月31日，中駿商管在中國18個省、市及自治區(qū)的54個城市擁有104個在管商業(yè)及住宅項目，在管總建筑面積約為1620萬平方米及總簽約建筑面積約為3660萬平方米。在管總面積為中國商業(yè)物業(yè)管理及運營服務的物業(yè)管理公司中排名第15位。

其中，商業(yè)物業(yè)組合在管面積98.98萬平方米，涉及北京、上海、泉州、廈門等地10個項目，如北京CBD中駿世界城、上海中駿廣場等。

商管收入占比提升至46.3%、住宅管理收入占比下降至53.7%

收入方面，中駿商管收入由2018年的3.97億元增長至2020年的8.05億元，凈利潤由2018年的3480萬元增長至2020年的1.63億元。其中，商管收入由2018年的1.52億元增加至2020年的3.73億元，占物業(yè)總收入的比例從38.4%上升至46.3%。而住宅管理收入占物業(yè)總收入的比例則從2018年的61.6%下降至去年末的53.7%為4.32億元。商管收入占比逐年增長。

過于依賴母公司

值得注意的是，與大多數(shù)未上市或剛上市的物業(yè)公司一樣，中駿商管亦存在過于依賴母公司的問題。

截至2020年末，中駿商管住宅部分由中駿集團開發(fā)和共同開發(fā)的，占住宅物業(yè)管理服務分部總收益約97.7%，商業(yè)部分的數(shù)據則為99.4%(如下圖)。因此，中駿商管已提出，要通過收購和外拓獲取更多第三方的在管面積。

2020年新開14座購物中心未完成拓展目標

實際中駿集團對于開拓商業(yè)項目的雄心與完成結果又怎樣呢?據公開報道顯示，黃朝陽的兒子、公司助理總裁黃倫此前曾對外表示，至2025年，公司將布局100座購物中心，租金目標45億元。同時，公司還將布局20萬間長租公寓，屆時長租公寓資產規(guī)模將至600億元，租金規(guī)模將至100億元。

中華網財經從中駿集團2020年年報中了解到，有關商業(yè)管理及住宅物業(yè)管理業(yè)務的數(shù)據顯示，2020年新增項目中，14個為世界城購物商場項目，未完成去年拓展目標。

信貸風險：面臨與中駿集團有關的信貸風險

據聆訊后資料集中，對于存在的信貸風險，中駿商管表示，“我們的信貸風險主要來自貿易應收款項、其他應收款項以及現(xiàn)金及銀行結余。由于現(xiàn)金及銀行結余主要存放于國有銀行及其他中型或大型上市銀行，故我們預期不會面臨有關現(xiàn)金及銀行結余的重大信貸風險。我們預期將不會因該等交易對手方不履約而產生任何重大損失。”

“中駿集團為我們的最大客戶，因此我們面臨與中駿集團有關的信貸風險。我們預期與貿易應收款項及應收中駿集團款項相關的信貸風險較低，因為我們認為中駿集團具有強大的能力履行近期的合約現(xiàn)金流量義務。”

中駿集團債務結構優(yōu)化依舊不可忽視

實際上中駿集團的相關信貸風險怎樣呢?總負債方面數(shù)據顯示，2017年-2020年，中駿集團控股負債合計分別為，496.17億元、793.51億元、1190.96億元、1314.62億元四年來負債上漲了164.95%，且債務在2019年率先比銷售額提前破千億元。

中華網財經此前報道，雖然中駿集團整體債務情況有所緩解，但是，對債務結構的優(yōu)化依舊不可忽視。據中駿集團發(fā)布的2020年年報數(shù)據顯示，2020年中駿剔除預收賬款貨物資產負債率為68.7%，凈負債率進一步降低至59.2%，非受限現(xiàn)金短債比為1.3倍，期內實現(xiàn)三道紅線全面達標;平均融資成本下降至6.5%。

而另一方面，年內中駿EBITDA覆蓋率約2.5倍，總債務對EBITDA的比率改善至5.8倍;未來一年內還款占比少于30%，三年以上還款占比仍高達46%。

募資用于收并購擴大規(guī)模等

對于IPO所得款項用途，中駿商管今次集資所得，約50%將用于戰(zhàn)略收購及投資其他物業(yè)管理公司及服務提供商，以擴大集團的業(yè)務及多元發(fā)展集團的服務種類;約25%將用于投資科技，以改善服務質量、客戶體驗和參與度，并提高集團的運營效率;約10%將用于擴展價值鏈上業(yè)務，并多元發(fā)展集團的增值服務種類;約5%將用于吸引、培養(yǎng)和挽留人才以支持集團的發(fā)展;約10%將用于一般業(yè)務用途及營運資金。

安踏、恒安董事任基礎投資者

此次中駿商管引入4名基礎投資者，包括安踏體育(2020)副主席兼執(zhí)行董事丁世家的家族信托的控股公司和盛海外、恒安國際(1044)執(zhí)行董事許清流全資擁有的King Terrace Limited、九牧王投資部主管林婉瑩及TX Capital，4名基礎投資者將合共認購5.43億元的中駿商管的股份，并設有6個月禁售期。按招股區(qū)間中位數(shù)每股4.15元計，相當于占是次上巿計劃發(fā)行股份的 26.2%。

具體而言，據基石投資協(xié)議的條款，公司同意按發(fā)售價向和盛海外控股有限公司發(fā)行及配發(fā)總金額2000萬美元(相等于約1.552億港元)的股份;King Terrace Limited(由許清流先生全資擁有的公司)同意認購總金額2000萬美元(相等于約1.552億港元)的股份;林婉瑩女士同意認購總金額2000美元(相等于約1.552億港元)的股份;此外，TX Capital Value Fund同意認購總金額1000萬美元(相等于約7760萬港元)的股份。