商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)與零售巨頭的聯(lián)姻，會(huì)帶來(lái)怎樣的商業(yè)地震?鄭州的商貿(mào)市場(chǎng)華南城、金馬凱旋時(shí)代廣場(chǎng)(簡(jiǎn)稱(chēng)“金馬凱旋”)，在同一天分別與萬(wàn)達(dá)簽約，開(kāi)建第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，引來(lái)業(yè)界萬(wàn)眾矚目。兩種玩法各異的商業(yè)如何交融，能否為批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型蹚出新路?

鄭州商貿(mào)市場(chǎng)將建兩個(gè)第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

一般來(lái)說(shuō)，一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，就是一個(gè)城市中心。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)帶來(lái)的意義不止項(xiàng)目本身，其更承載了提升區(qū)域板塊發(fā)展空間、強(qiáng)化城市運(yùn)載能力、促進(jìn)城市高端商圈形成的功能。

6月18日，鄭州一下簽約兩個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，且均落地商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)。當(dāng)天上午和晚上，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)分別與鄭州華南城、金馬凱旋簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，合作萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。

不出意外，未來(lái)第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將分別出現(xiàn)在新鄭南龍湖板塊和鄭州西四環(huán)隴海路板塊。

這既是萬(wàn)達(dá)在河南第一批第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，是萬(wàn)達(dá)布局河南14城18座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)后的升級(jí)之作，更是傳統(tǒng)商貿(mào)市場(chǎng)牽手商業(yè)巨頭、尋找出路的轉(zhuǎn)型之舉。

河南商報(bào)記者獲悉，萬(wàn)達(dá)在鄭州華南城的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，總投資逾22億元，占地83畝，總建筑面積31.8萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積8.3萬(wàn)平方米。

位于金馬凱旋的第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，建面約26萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2022年秋季開(kāi)業(yè)。該項(xiàng)目并非空地新建，而是于在營(yíng)商場(chǎng)基礎(chǔ)上升級(jí)而來(lái)。

據(jù)了解，鄭州惠濟(jì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)19萬(wàn)平方米、二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)17萬(wàn)平方米、中原萬(wàn)達(dá)24.9萬(wàn)平方米(含購(gòu)物中心、SO?HO、室外步行街)，它們均為第三代城市綜合體。

新簽約的兩個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是第四代。歷經(jīng)30多年發(fā)展，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)從第一代的單店、第二代的組合店、第三代的城市綜合體，正在向第四代升級(jí)。目前，深圳擁有全國(guó)唯一的首個(gè)第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，尚未問(wèn)世(預(yù)計(jì)今年6月25日開(kāi)業(yè))。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)首席副總裁劉海波介紹，與以往的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不同，第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)融入旅游、文化、社交、生活等多重功能，從場(chǎng)景創(chuàng)新、科技創(chuàng)新、內(nèi)容創(chuàng)新三大方面迭代升級(jí)，為消費(fèi)者提供深度沉浸式消費(fèi)體驗(yàn)。

金馬凱旋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，同樣是第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，內(nèi)設(shè)鄭州首家室內(nèi)綜合運(yùn)動(dòng)館、IMAX影城、智能生活館、馬術(shù)、蹦床公園、文創(chuàng)書(shū)店等，通過(guò)商業(yè)規(guī)劃、空間設(shè)計(jì)、科技創(chuàng)新和業(yè)態(tài)布局，營(yíng)造沉浸式商業(yè)氛圍，從場(chǎng)景創(chuàng)新、科技創(chuàng)新、內(nèi)容創(chuàng)新三大方面迭代升級(jí)，全面進(jìn)入4.0時(shí)代，為消費(fèi)者提供深度沉浸式消費(fèi)體驗(yàn)，打造城市“微旅游”目的地。

傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)引入購(gòu)物中心，是場(chǎng)雙贏(yíng)?

一線(xiàn)購(gòu)物中心品牌牽手傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)，或是一種雙贏(yíng)的選擇。一來(lái)，當(dāng)下存量商業(yè)時(shí)代的優(yōu)質(zhì)物業(yè)愈加稀缺，商業(yè)巨頭拿地成本越來(lái)越昂貴，何不與存量物業(yè)合作，只做品牌輸出和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，完成快捷擴(kuò)張?二來(lái)，傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)或者面臨外遷，或者運(yùn)營(yíng)艱難，剝離掉舊有業(yè)態(tài)，向購(gòu)物中心華麗轉(zhuǎn)型(或引入購(gòu)物中心)，亦能解決批發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)值低、交通擁堵、環(huán)境亂差的痼疾，實(shí)現(xiàn)“騰籠換鳥(niǎo)”，提升區(qū)域商業(yè)價(jià)值。

眼前一個(gè)個(gè)案例，為批發(fā)市場(chǎng)引入/轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心蹚出了路子。2016年，北京開(kāi)啟動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)、大紅門(mén)市場(chǎng)疏解大幕，一時(shí)轟動(dòng)，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的批發(fā)商命運(yùn)被改寫(xiě)。一同被改寫(xiě)的還有老市場(chǎng)的命運(yùn)，大紅門(mén)地區(qū)的天雅國(guó)際服裝城在閉市后，改頭換面成了零售商場(chǎng);曾經(jīng)做外貿(mào)批發(fā)生意的三里屯雅秀大廈，在2016年徹底轉(zhuǎn)向零售，對(duì)外整租，一度引來(lái)太古地產(chǎn)和盈石中國(guó)的競(jìng)相接盤(pán)，以盤(pán)活物業(yè)資產(chǎn);更惹人注目的是60萬(wàn)平方米北京百榮世貿(mào)商城，引入盒馬鮮生等新零售，變身為綜合性購(gòu)物中心。

2019年，廣州713個(gè)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)面臨集體轉(zhuǎn)型疏解，以三元里—梓元崗為核心的40多個(gè)皮具皮革專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，摒棄掉了傳統(tǒng)批發(fā)檔口經(jīng)營(yíng)模式，改為展示、直播中心。

將視野拉回到鄭州，依然出現(xiàn)了批發(fā)市場(chǎng)成功變身購(gòu)物中心，且活得很滋潤(rùn)的案例。

位于鄭州北三環(huán)與長(zhǎng)興路口的原信基建材批發(fā)市場(chǎng)，在2016年外遷后，引入全球最大家居零售巨頭宜家，后者投入3.8億元競(jìng)得土地，建成了如今的“客流發(fā)動(dòng)機(jī)”鄭州宜家家居。京廣路與南三環(huán)交叉口的中陸廣場(chǎng)，引入了全球運(yùn)動(dòng)巨頭迪卡儂、居然之家、永輝超市等租客，完成從傳統(tǒng)批發(fā)向零售商場(chǎng)的躍進(jìn)。

解讀

未來(lái)還需面臨區(qū)域內(nèi)的“貼身肉搏”

對(duì)于掙扎在死亡線(xiàn)上的批發(fā)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，抱住知名商業(yè)大腿，借助外力走出困境、換血重生，也是為救亡圖存找尋一種可能;對(duì)于運(yùn)營(yíng)健康的商貿(mào)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，引入全新購(gòu)物中心，更能提升區(qū)域商業(yè)價(jià)值、催熟商圈。

“牽手”商業(yè)巨頭，就可保后期安然無(wú)虞嗎?

批發(fā)市場(chǎng)和購(gòu)物中心雖同屬商貿(mào)業(yè)，但運(yùn)營(yíng)和玩法有著本質(zhì)區(qū)別，一個(gè)面向B端，主打渠道，勝在貨品;另一個(gè)面向C端，主攻流量，勝在體驗(yàn)。

近年來(lái)，金馬凱旋萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目周邊小區(qū)紛紛交房，永威西郡、匯泉西悅城、祝福紅城等輸入超十萬(wàn)級(jí)的業(yè)主客群;再加上毗鄰?qiáng)W體中心、鄭州博物館、鄭州大劇院，這些文化運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目帶來(lái)的客流，勢(shì)必與鄰居萬(wàn)達(dá)商場(chǎng)共享。多條地鐵線(xiàn)交會(huì)，隴海高架、西四環(huán)快速路門(mén)前穿過(guò)，解決了顧客通達(dá)隱憂(yōu)。不過(guò)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)并非空白，盛傳多年的12萬(wàn)平方米的CCD中央大街計(jì)劃在今年開(kāi)業(yè)，與萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目?jī)H一路之隔，未來(lái)必將有一場(chǎng)“貼身肉搏”。萬(wàn)達(dá)需要有足夠的砝碼，才能上演“后來(lái)者居上”。

同樣，華南城萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目自帶優(yōu)勢(shì)和流量，周邊密集的小區(qū)、遍布的大學(xué)城，北連主城區(qū)、南連港區(qū)/新鄭的核心區(qū)位，地鐵線(xiàn)、高速路、快速路編織的交通網(wǎng)，是項(xiàng)目底氣所在。然而，區(qū)域內(nèi)購(gòu)物中心林立，最早開(kāi)業(yè)的華盛奧特萊斯(11萬(wàn)平方米)，一路之隔的龍湖錦藝城(13萬(wàn)平方米)，再加上客流最旺的萬(wàn)佳購(gòu)物廣場(chǎng)，為南龍湖60萬(wàn)人口已經(jīng)提供了總計(jì)超35萬(wàn)平方米的商業(yè)體量。再有新綜合體攻入，市場(chǎng)是否已經(jīng)飽和?

況且，華南城本身又該如何平衡“親生兒”華盛奧萊、合作伙伴萬(wàn)達(dá)之間的微妙關(guān)系?

批發(fā)市場(chǎng)有客流，但受環(huán)境制約

近年來(lái)，商業(yè)購(gòu)物中心由增量時(shí)代步入存量時(shí)代，3萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心就有5600多個(gè)，3年前國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心已突破5萬(wàn)億平方米。

城市化進(jìn)程紅利減退、消費(fèi)者個(gè)性化需求提升、購(gòu)物中心過(guò)剩、同質(zhì)化嚴(yán)重……對(duì)于已在河南14城布局18座購(gòu)物中心的萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，如何在廝殺正酣的區(qū)域市場(chǎng)一騎絕塵，依然是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

況且，亦有批發(fā)市場(chǎng)引入購(gòu)物中心的失敗案例。北京主做鞋業(yè)批發(fā)的大康國(guó)際鞋城，在2015年升級(jí)為悅秀城，變身為主打餐飲娛樂(lè)的購(gòu)物中心，雖然周邊小區(qū)眾多、大型商業(yè)空白，但開(kāi)業(yè)后客流稀少、經(jīng)營(yíng)慘淡，商戶(hù)無(wú)奈撤場(chǎng)。

批發(fā)市場(chǎng)商戶(hù)眾多，這些可轉(zhuǎn)化為購(gòu)物中心天然客流，但同時(shí)批發(fā)市場(chǎng)本身環(huán)境嘈雜、業(yè)態(tài)低端，是否會(huì)對(duì)看重消費(fèi)感官體驗(yàn)的購(gòu)物中心形成“反噬”，亦需要謹(jǐn)慎權(quán)衡。比如，鄭新快速路大量貨車(chē)過(guò)境，高峰期堵車(chē)，會(huì)否降低沿線(xiàn)購(gòu)物中心的商業(yè)品質(zhì)?

萬(wàn)達(dá)與鄭州兩家商貿(mào)市場(chǎng)牽手，傳遞出的意義要遠(yuǎn)大于項(xiàng)目本身，為商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)和零售商場(chǎng)的結(jié)合提供了樣本，為批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型提供了參考。