作者|耿宸斐
編輯|王晗玉
不久前,全國70城房價數(shù)據(jù)的出爐為市場打了一針強心劑。
(資料圖片僅供參考)
70城房價指數(shù)環(huán)比漲幅曲線在經(jīng)歷了連續(xù)17個月的下跌后,2月份開始走出負增長區(qū)間,各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體上漲。70個大中城市中,商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量進一步增加至55個。
樓市回暖的信號似乎越來越明顯。
告別過去的野蠻生長,地產(chǎn)行業(yè)已然進入深度調(diào)整期。
為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,監(jiān)管層自去年起便多次釋放維穩(wěn)信號,“金融16條”發(fā)布,信貸、債券、股權(quán)三箭齊發(fā),在政策層面形成融資支持體系,行業(yè)也就此迎來政策拐點。
與此同時,各地貫徹落實因城施策,出臺超千條樓市寬松政策。行至當下,從監(jiān)管層到各地區(qū),政策調(diào)整仍在延續(xù)。
3月17日,央行官宣了2023年的首次降準,市場分析認為,本次降準或釋放6000億中長期資金。由此也將進一步改善部分房企和購房者的流動性,進而起到穩(wěn)市場預期的作用——此前受房價低迷和收入預期減少的影響,多數(shù)購房者傾向觀望。
在地方上,據(jù)證券時報統(tǒng)計,僅3月中旬以來,就有包括云南玉溪、山東德州、江蘇南通、浙江麗水、江蘇連云港、安徽馬鞍山、安徽亳州、廣東梅州等地宣布調(diào)整住房公積金貸款政策,涉及提升公積金貸款額度、下調(diào)住公積金個人住房貸款首付款比例等。
此外,包括無錫、深汕合作區(qū)、廈門在內(nèi)的多地宣布放松限購。
還有不少城市選擇以放松落戶促進樓市回暖。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù),今年以來,鄭州、佛山、烏蘭浩特等地先后放松落戶門檻。如杭州落戶新政即提出包括放寬學歷落戶門檻、放寬縣域落戶限制以及放寬技能人才落戶等多項舉措。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄指出,通過放寬落戶條件,降低購房門檻,可以釋放一批購房、租房需求,提升市場活躍度,在一定程度上利好房地產(chǎn)。
而在土地市場,“兩集中”政策持續(xù)優(yōu)化背景下,地市也呈現(xiàn)向好態(tài)勢。
此前南京2023年首輪集中供地出現(xiàn)熱度回升,11宗地全部成交,其中4宗觸及封頂價,整體溢價率僅次于行業(yè)陷入流動性危機前的2021年首批集中供地。同時杭州、蘇州等地土拍也出現(xiàn)明顯復蘇跡象。
在監(jiān)管層對防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險的引導下,房企也加快了化債的腳步。
據(jù)不完全統(tǒng)計,目前,已經(jīng)有包括恒大、融創(chuàng)、旭輝、奧園、花樣年、華夏幸福、中梁、祥生等多家房企披露了化債進展。
不久前,恒大發(fā)布的境外債務重組方案顯示,公司將發(fā)行新的債券對總金額合計191.485億美元的原債券進行置換。這部分金額占到恒大境外債券總額的84%。新債券年限4至12年、年息2%至7.5%;前3年不付息,第4年初開始付息,僅付本金的0.5%。
對此,陳霄表示,無論如何,該方案對于恒大都是債務重組的一個實質(zhì)性進展,是恒大擺脫清盤危機的重要自救舉措。
新債券至少“延期”4年,前3年不付息,意味著未來3年恒大得以集中資金用于保交樓,這對于樓市也是一個穩(wěn)定信號。
一系列刺激下,商品房銷售進度也有回升。此前已有多個城市樓盤發(fā)出了有關(guān)折扣優(yōu)惠收回的海報,有些樓盤甚至還宣稱要漲價——如南京都會紫京樓盤海報顯示“無折扣優(yōu)惠”;珠江投資廣州公司宣布在售產(chǎn)品“即將全線上調(diào)1%-3%”。
市場分析認為,這是房價上漲的前奏。
放眼全國,根據(jù)統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算,1-2月,全國商品住宅均價為10558元/平方米,同比也出現(xiàn)4.1%的漲幅,結(jié)束了11連跌。
易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布的中國房地產(chǎn)周期報告顯示,70城房價指數(shù)環(huán)比漲幅曲線在經(jīng)歷了連續(xù)17個月的下跌后,2月份開始走出負增長區(qū)間。從同比數(shù)據(jù)來看,70城新房價格指數(shù)2月份同比下降1.9%,同1月份的2.3%相比降幅有所收窄。
全國70城新房價格指數(shù)環(huán)比漲幅(%)數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局、易居研究院
該報告認為上述數(shù)據(jù)表明房價指數(shù)已經(jīng)開始呈現(xiàn)反彈跡象?!拌b于3月份的交易數(shù)據(jù)總體還不錯,所以可以認為當前房價指數(shù)基本上走出了降溫的通道。”
積極信號也顯現(xiàn)在庫存指標上。易居研究院報告顯示,截至2月底,全國百城新建商品住宅庫存總量為51181萬平方米,環(huán)比減少2.4%,同比減少0.2%。庫存規(guī)模迎來51個月來的首次同比下降。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示,鑒于1-2月份銷售市場數(shù)據(jù),總體上可以認為,庫存去化迎來了新的機遇期,或者說正逐漸走出最大的壓力期。
克而瑞研報也指出,一季度銷售市場回暖主要源于經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖、防疫調(diào)整后剛需購房者抓緊低信貸利率窗口期,積壓購房需求的集中釋放。
此前“三支箭”齊發(fā)為房地產(chǎn)迎來政策拐點,而近期多項樓市數(shù)據(jù)的改善,是否意味著市場拐點也要來了?
至少,從房地產(chǎn)開發(fā)投資額來看,今年1-2月,同比降幅收窄至5.7%,在規(guī)模上已經(jīng)達到2022年下半年以來的新高。
不過,盧文曦對36氪分析,盡管現(xiàn)在市場明顯有一波交易量釋放,但短期內(nèi)成交量的上漲還不足以讓房企轉(zhuǎn)變心態(tài),就此改變“以價換量”的思路,他提到之前確有個別案場把銷售折扣收回,但并不存在馬上漲價的情況。所以整體銷售價格也不會很快回升。
“說得再直白一點,房地產(chǎn)還是久病復出,剛剛出了ICU,還沒到進KTV的程度,所以現(xiàn)在還只能保持比較保守的價格策略?!?/p>
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅也對36氪表示,政策層面的寬松給市場帶來新的需求,然后衍生市場向上動力。但實際來看,經(jīng)濟基本面尚未發(fā)生本質(zhì)變化,很多城市人口凈流出的現(xiàn)象也沒有扭轉(zhuǎn),所以支撐上漲動力的基石并不堅實。
從宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看,今年1-2月,國民經(jīng)濟整體向好,經(jīng)濟企穩(wěn)信號已現(xiàn)。宏觀經(jīng)濟持續(xù)修復有助于帶動房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)。不過盡管M2、社融以及信貸等數(shù)據(jù)呈現(xiàn)修復,但實際上,這更多是基于前期基數(shù)較低的影響。刨除這一因素,部分指標量能目前看來仍偏弱。
“只有那些產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較領先,經(jīng)濟基礎比較厚實,同時在前幾年人才大戰(zhàn)中實現(xiàn)人才凈流入的城市,才具備房價上漲的可持續(xù)動力,”郭毅說,“但全國具備這樣稟賦資源、人才資源的城市并不多。所以我覺得一些城市在出現(xiàn)房價透支性上漲之后,如果缺少新一輪的動力支撐的話,樓市成交量還可能繼續(xù)下行。”
陳霄同樣指出,本輪市場回暖很大程度上依賴滯后需求的延遲釋放,而真正的全面回暖還需一定時間。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)也顯示,新房成交的上升態(tài)勢在進入3月后戛然而止,近兩周連續(xù)下滑。而此前兩周,雖然成交量依然維持在歷史高位,但增速已經(jīng)出現(xiàn)下滑。
結(jié)合房企仍然迫切的回款意愿來看,“小陽春”中樓市雖暖,但后續(xù)或仍難躲開一場“倒春寒”。
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