去年10月，鄭州富邦銘邸二期業(yè)主召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)要求解聘原物業(yè)公司，經(jīng)投票表決，解除與原物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)協(xié)議。11月30日，東風(fēng)路街道辦事處園田社區(qū)發(fā)出公告，要求原物業(yè)公司60天內(nèi)撤離該小區(qū)。

而原物業(yè)公司撤離后，業(yè)主卻反映稱，經(jīng)業(yè)主表決選出的物業(yè)遲遲不能入駐，原因是開發(fā)商又讓其他物業(yè)接了手。為何會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，業(yè)主和開發(fā)商，誰(shuí)有小區(qū)選物業(yè)的決定權(quán)?

問題

業(yè)主解聘原物業(yè)后,開發(fā)商安排新物業(yè)入駐

3月30日，富邦銘邸二期小區(qū)業(yè)主張先生告訴頂端新聞·河南商報(bào)記者，去年他們通過社區(qū)和辦事處召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)通過表決，將原來(lái)的小區(qū)物業(yè)公司解聘。解聘之后，他們一直在積極尋找新的物業(yè)接手小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作。

2022年1月，小區(qū)開發(fā)商之一的河南天運(yùn)置業(yè)公司卻安排新物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)。此前，開發(fā)商并未與業(yè)主協(xié)商過新物業(yè)進(jìn)駐一事，突然之間新物業(yè)直接進(jìn)駐辦公。

“很突然，我們業(yè)主在2月就已經(jīng)選好新的物業(yè)公司等待進(jìn)駐。開發(fā)商卻突然讓別的物業(yè)公司入駐，連公開招標(biāo)都沒有。”業(yè)主張女士告訴頂端新聞·河南商報(bào)記者。

原本以為通過臨時(shí)業(yè)主大會(huì)把以前的物業(yè)解聘了，業(yè)主可以自己找個(gè)物業(yè)入駐小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，把之前開發(fā)商安裝的電梯好好修一修，實(shí)在不行業(yè)主通過集資更換一下新的電梯。“現(xiàn)在可倒好，替別人做嫁衣，那么多努力都白費(fèi)了。”業(yè)主童先生說。

置業(yè)公司

開發(fā)商有權(quán)選定物業(yè)公司

4月7日，記者聯(lián)系到新入駐物業(yè)河南宸宇服務(wù)有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)公司是看到天運(yùn)置業(yè)公開招標(biāo)公告，通過競(jìng)選中標(biāo)后才入駐為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的。去年12月底原來(lái)的航天物業(yè)已撤離，他們今年1月1日進(jìn)駐小區(qū)。

開發(fā)商為何替業(yè)主選物業(yè)?選物業(yè)時(shí)是否與小區(qū)業(yè)主進(jìn)行了溝通?是否通過公開招標(biāo)的方式競(jìng)選新的物業(yè)?河南天運(yùn)置業(yè)公司資產(chǎn)清查辦公室工作人員鄭先生表示，前期沒有跟業(yè)主進(jìn)行過溝通，并未公開招標(biāo)，僅聯(lián)系了幾家物業(yè)公司進(jìn)行對(duì)比后決定的。同時(shí)，由于該小區(qū)未正式交房，屬于前期物業(yè)服務(wù)，開發(fā)商有權(quán)選定物業(yè)公司。

辦事處

業(yè)主想要選新物業(yè)，需先成立業(yè)主委員會(huì)

頂端新聞·河南商報(bào)記者從東風(fēng)路街道辦事處了解到，如果小區(qū)業(yè)主想讓新的物業(yè)公司入駐小區(qū)提供服務(wù)，則需要小區(qū)先成立業(yè)委會(huì)。目前業(yè)主聘用的物業(yè)公司在競(jìng)選流程上存在問題，暫時(shí)無(wú)法進(jìn)駐，正常情況下選聘過程需要在辦事處和社區(qū)進(jìn)行報(bào)備，由辦事處和社區(qū)統(tǒng)一安排公開競(jìng)選。

該街道辦孟姓工作人員表示，早在去年七八月份，富邦銘邸二期小區(qū)業(yè)主已經(jīng)提交申請(qǐng)欲成立業(yè)委會(huì)，但因?yàn)榉N種問題并未成立業(yè)委會(huì)。去年又通過臨時(shí)業(yè)主大會(huì)解聘了原來(lái)的物業(yè)公司，考慮到小區(qū)后續(xù)物業(yè)服務(wù)問題，開發(fā)商就另找一家物業(yè)公司暫時(shí)提供物業(yè)服務(wù)。

相關(guān)部門回應(yīng)

區(qū)房管局：該小區(qū)可先成立業(yè)委會(huì)再選聘物業(yè)公司

金水區(qū)房管局有關(guān)工作人員告訴頂端新聞·河南商報(bào)記者，建議小區(qū)業(yè)主先通過社區(qū)或者辦事處成立業(yè)委會(huì)，通過業(yè)委會(huì)公開招標(biāo)競(jìng)選新的物業(yè)公司。雖然小區(qū)情況較為復(fù)雜，但已具備成立業(yè)委會(huì)的各項(xiàng)條件。

“根據(jù)民法典有關(guān)規(guī)定，在不成立業(yè)委會(huì)的前提下，業(yè)主是有權(quán)利去選聘新的物業(yè)公司的，為什么一定要成立業(yè)委會(huì)?”業(yè)主張女士向該工作人員問道。但工作人員依然表示，需要先成立業(yè)委會(huì)才能選聘新的物業(yè)公司。

省住建廳：沒有業(yè)委會(huì)，業(yè)主可投票選聘新的物業(yè)公司

省住建廳工作人員表示，如果該小區(qū)成立業(yè)委會(huì)確實(shí)存在困難，根據(jù)民法典的有關(guān)規(guī)定，沒有業(yè)委會(huì)也是可以選聘新物業(yè)公司的。在沒有業(yè)委會(huì)的情況下，業(yè)主可通過投票選聘新的物業(yè)公司。首先需要全體業(yè)主的三分之二參與表決，其次要半數(shù)業(yè)主投票同意。

市房管局：不成立業(yè)委會(huì)，選聘新物業(yè)公司需要全體業(yè)主同意

針對(duì)張先生的顧慮，鄭州市房管局工作人員稱，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十九條的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。如果在不成立業(yè)委會(huì)的條件下，可以根據(jù)《河南省業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十四條的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)業(yè)主選聘新的物業(yè)公司，需要全體業(yè)主同意。

律師

業(yè)主可以通過共同表決的方式選聘和解聘物業(yè)公司

山東康橋律師事務(wù)所李智鵬告訴頂端新聞·河南商報(bào)記者，未成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主可以通過共同表決的方式選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且經(jīng)參與表決專有部分面積

過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第二百八十四條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

根據(jù)上述法律法規(guī)可知，業(yè)主可以通過共同表決的方式選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且表決程序不以是否成立業(yè)主委員會(huì)為前提。(頂端新聞·河南商報(bào)記者郭世杰文/圖)

關(guān)鍵詞： 富邦銘邸 選擇物業(yè) 解聘原物業(yè) 業(yè)主委員會(huì)