幾經(jīng)傳言、幾經(jīng)周折，SOHO中國(guó)與黑石的交易終于“官宣”。

6月16日晚間，美國(guó)投資管理公司黑石集團(tuán)公布，向SOHO中國(guó)發(fā)起全面要約收購(gòu)。不過(guò)，從交易價(jià)格來(lái)看，236.6億港元(約合30.47億美元)的售價(jià)，與一年前40億美元的交易對(duì)價(jià)相比，可謂打了8折。

在交易完成后，SOHO中國(guó)可以保持現(xiàn)有主營(yíng)業(yè)務(wù)和管理團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)股東潘石屹和張欣夫婦將保留9%的股份，并繼續(xù)保持在香港的上市地位。若最終達(dá)成交易，本次收購(gòu)或?qū)⒊蔀楹谑瘓F(tuán)在亞洲最大的一起地產(chǎn)投資。

黑石“折價(jià)”接盤(pán)SOHO中國(guó)

SOHO中國(guó)成立于1995年，由潘石屹和其妻張欣聯(lián)手創(chuàng)建，主要在北京和上海城市中心開(kāi)發(fā)高檔商業(yè)地產(chǎn)。而創(chuàng)辦于1985年的黑石集團(tuán)，是一家全球領(lǐng)先的另類資產(chǎn)管理公司及金融咨詢服務(wù)提供商，總部位于美國(guó)紐約，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及私募股權(quán)基金、房地產(chǎn)基金、夾層基金等，被視為市場(chǎng)最受歡迎的基金公司之一。

進(jìn)入6月以來(lái)，SOHO中國(guó)的股價(jià)接連大漲，這是個(gè)熟悉的場(chǎng)景。去年3月，SOHO中國(guó)股價(jià)也曾直線拉升，當(dāng)時(shí)據(jù)報(bào)道，黑石集團(tuán)提出私有化SOHO中國(guó)。時(shí)隔一年多，傳言又起，但這次潘石屹真的要把SOHO中國(guó)賣(mài)出去了。

出讓股權(quán)前，潘石屹和張欣夫婦共同持有SOHO中國(guó)63.93%股份，為第一大股東。而在本次要約收購(gòu)后，潘石屹以及張欣將失去SOHO中國(guó)的控股權(quán)。

根據(jù)公告，SOHO中國(guó)已發(fā)行股份約為51.99億股，黑石集團(tuán)將從控股股東要約收購(gòu)28.56億股股份，占發(fā)行股本約54.93%。轉(zhuǎn)讓完成后，黑石集團(tuán)將成為SOHO中國(guó)的控股股東。而潘石屹以及張欣合共將保留4.68億股股份，占公司已發(fā)行股本約9.00%，成為第二大股東。

值得關(guān)注的是，本次要約收購(gòu)?fù)瓿珊?，SO?HO中國(guó)董事會(huì)成員也將改變。董事會(huì)目前由五名董事組成，分別是執(zhí)行董事潘石屹和張欣，獨(dú)立非執(zhí)行董事孫強(qiáng)、熊明華和黃晶生。要約截止后，潘石屹和張欣將從董事會(huì)退任，黑石集團(tuán)將擬向董事會(huì)提名新的執(zhí)行董事。

SOHO中國(guó)方面表示，要約完成后，作為公司第二大股東，潘石屹以及張欣承諾將繼續(xù)調(diào)動(dòng)資源為公司發(fā)展提供幫助。

SOHO中國(guó)的無(wú)奈

潘石屹和他的SOHO中國(guó)，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的縮影。

但自從2012年實(shí)現(xiàn)百億利潤(rùn)的高光時(shí)刻之后，SOHO中國(guó)營(yíng)收和利潤(rùn)就一直在節(jié)節(jié)下滑。2012年，SOHO中國(guó)開(kāi)始了從“銷(xiāo)售”向“自持”的轉(zhuǎn)型，收入來(lái)源從賣(mài)樓轉(zhuǎn)為收租。但自轉(zhuǎn)型以來(lái)，SOHO中國(guó)的營(yíng)收幾乎逐年下降，至2014年后，SOHO中國(guó)營(yíng)收跌破百億。

轉(zhuǎn)型失利的SOHO中國(guó)，頹勢(shì)不止。根據(jù)財(cái)報(bào)，2020年，SOHO中國(guó)營(yíng)收約21.92億元，同比僅增18.65%;毛利約13.9億元，同比下跌8%;歸母凈利潤(rùn)約5.35億元，同比下降59.5%。

作為行業(yè)最早的明星企業(yè)家之一，潘石屹“賣(mài)身”計(jì)劃由來(lái)已久。

早在2014年，SOHO中國(guó)就開(kāi)始拋售資產(chǎn)，先后出售了旗下上海SOHO靜安廣場(chǎng)、SOHO海倫廣場(chǎng)以及凌空SOHO方面的資產(chǎn)。

2016年7月29日，SOHO中國(guó)整售SOHO世紀(jì)廣場(chǎng);并在2016年8月17日中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示要在上海出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場(chǎng)三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。2017年虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億元、49.44億元賣(mài)給了新加坡公司吉寶置業(yè)和香港知名私募基金公司基匯資本。

2019年10月，市場(chǎng)上就傳出消息稱SOHO中國(guó)擬售項(xiàng)目總價(jià)值為人民幣500億元-600億元，包含京滬兩地8個(gè)商業(yè)物業(yè)。后來(lái)，潘石屹便以84.93億元轉(zhuǎn)讓給給復(fù)星的上海外灘8-1地塊，以52.3億元出售的上海SOHO海倫廣場(chǎng)和靜安廣場(chǎng)，以50.08億元出售的凌空SOHO……

據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，SOHO中國(guó)在5年間累計(jì)出售資產(chǎn)套現(xiàn)約293.41億元(人民幣)。

清倉(cāng)虧嗎?

今年以來(lái)，黑石多次染指港股地產(chǎn)公司，對(duì)收購(gòu)股權(quán)“虎視眈眈”，希望借此機(jī)會(huì)廣泛涉足中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)。

與黑石的合作，對(duì)SOHO中國(guó)本身而言，是將實(shí)際控制人更換為一個(gè)無(wú)論在期限還是在成本方面，都更有資金和資本優(yōu)勢(shì)的機(jī)構(gòu)，能夠從更加長(zhǎng)期的、跨周期的時(shí)間維度與更加廣闊的空間維度上來(lái)發(fā)掘和培育SOHO中國(guó)的物業(yè)價(jià)值和運(yùn)營(yíng)價(jià)值，從而更有利于SOHO中國(guó)的長(zhǎng)期與可持續(xù)發(fā)展。

“過(guò)去兩年潘石屹急于清倉(cāng)SOHO中國(guó)套現(xiàn)，原因在于SOHO中國(guó)不再因業(yè)務(wù)拓展而有融資需求，但運(yùn)營(yíng)與維持SOHO中國(guó)上市公司地位的成本又不劃算，因此清倉(cāng)SOHO，也是一種止損行為。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜稱。

潘石屹之所以選擇離場(chǎng)，這或與辦公樓租賃回報(bào)率低、賺不到錢(qián)有關(guān)。

2020年，SOHO中國(guó)目前所持有的9個(gè)物業(yè)項(xiàng)目平均出租率為79%，合計(jì)實(shí)現(xiàn)租金收入約14億元，占總營(yíng)收的比例為63.88%左右。而2017年該占比約為85%，下降了超20個(gè)百分點(diǎn)。

租金收入下降的同時(shí)，SOHO中國(guó)的貨幣資金也在持續(xù)減少，但負(fù)債水平卻仍在攀升。2020年，SOHO中國(guó)賬面貨幣資金大幅降至4.66億元，2018年、2019年則分別為55.66億元、24.3億元。公司同期的短期負(fù)債數(shù)額為10.12億元，應(yīng)付賬款及票據(jù)達(dá)到31億元，負(fù)債總額較2019年的326.13億元增至331.57億元。

對(duì)此，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)指出，類似收購(gòu)總體上符合黑石和SOHO中國(guó)的利益。從黑石角度看，其一直在中國(guó)尋找優(yōu)質(zhì)的商業(yè)辦公物業(yè)，經(jīng)歷了較長(zhǎng)周期的收購(gòu)談判，在收購(gòu)成本價(jià)格方面也壓得相對(duì)較低，即減少了收購(gòu)成本。而對(duì)于SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，過(guò)去有類似私有化傳言，但沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，不排除私有化有相應(yīng)難度，所以此次保留了港交所上市資格。同時(shí)，在疫情沖擊下，SOHO中國(guó)與黑石合作也回籠了大量資金，有助于SOHO中國(guó)現(xiàn)金流的穩(wěn)定，以及后續(xù)開(kāi)拓新的投資業(yè)務(wù)。

漫長(zhǎng)的7年出售之路，潘石屹終于徹底離場(chǎng)。對(duì)于SOHO中國(guó)曾經(jīng)的實(shí)控人潘石屹夫婦來(lái)說(shuō)，在通過(guò)SOHO中國(guó)這個(gè)他們一手打造的商業(yè)地產(chǎn)巨頭攫取了大量財(cái)富之后，也將伴隨著收購(gòu)的結(jié)束完成他們的謝幕表演。作為中國(guó)首批進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)志性人物，他的離場(chǎng)也象征著一個(gè)時(shí)代的結(jié)束。