4月以來，北京、杭州、成都等地土地出現(xiàn)流拍，其中北京市今年土地流拍數(shù)量更是累計達到6宗。
據(jù)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，2018年4月，包括居住類用地、商服金融類用地、工業(yè)用地、綜合用地等土地類型在內(nèi)，北京全市并無新增土地供應(yīng)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉亦表示，4月北京土地流拍的原因一個是開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，另一個是地塊本身位置等因素較差。而即使到了競持比例階段，100%的自持率是無法盈利的，企業(yè)自持住房模式是一個階段性產(chǎn)物，未來很可能會趨于消失。
某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴經(jīng)濟觀察報，總體上說，企業(yè)的資金面方面的壓力是在增大的，這也容易帶來很多問題，比如說企業(yè)拿地方面的策略會趨于保守等。從這個角度看，房地產(chǎn)市場的流拍自然也容易帶來很多問題，尤其是類似企業(yè)經(jīng)營困難壓力增大、市場預(yù)期悲觀等。另外部分土地性價比不高，高估了企業(yè)拿地的預(yù)期，也會造成出讓環(huán)節(jié)受損。
土地市場降溫
剛剛過去的4月份，全國多地土地流拍。
4月24日，北京市還有兩塊住宅用地流拍，分別是北京市房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)中心區(qū)01-0010、0021地塊，北京市門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)曹各莊橋戶營村MC00-0016-061地塊，兩宗地均為限價房用地。
根據(jù)各地土拍政策，當?shù)貕K溢價率達到一定比例后才轉(zhuǎn)入競報自持比例。而最近北京的兩塊住宅土地直接流拍，并未進入自持比例競報。
除北京外，“五一”前杭州臨安兩宗土地流拍，成為杭州今年首次土地流拍，而當天出讓的其他地塊也均遇冷，溢價率均未超過10%。中原地產(chǎn)報告顯示，今年一季度杭州土地成交額高達923億元，成為全國土地出讓金額最多的城市。杭州一季度土地出讓近千億元的規(guī)模，比北京573億元的出讓金還多了350億元。
而在5月8日，成都市公共資源交易中心掛牌出讓兩宗商用地塊，根據(jù)出讓結(jié)果，其中一宗48畝教育用地以約6072萬元總價成功拍出，另一宗262畝商用地宣告流拍。
在土地出讓金方面，4月份全國出現(xiàn)冷熱不均的態(tài)勢。杭州、寧波、廣州、南通、天津、揚州、成都等7個城市土地出讓金額突破百億元，創(chuàng)同期土地出讓紀錄。其中杭州市為179億元，同比上漲237%。截至目前，杭州市區(qū)今年成交85宗地塊，其中涉宅用地有56宗。但與此相比，北京、上海等城市4月土地拍賣市場趨冷，北京無新增土地供應(yīng)，上海則首次掛牌出讓外環(huán)以內(nèi)的宅地。
另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心日前發(fā)布的最新報告顯示，4月份全國50大城市土地收入2842.2億元，大部分城市土地成交溢價率卻明顯下行。
限房價、限地價是目前多地土拍市場的限制條件。在這樣的背景下，拿地成本的提高讓很多人感慨。
2016年的北京“930新政”后，北京開始力推限房價、競地價、競自持比例的土地拍賣模式，并于2016年底在海淀永豐18號地塊、海淀永豐19號地塊、海淀永豐20號地塊、大興黃村21號地塊共4宗地的拍賣中拍出了100%自持的比例，轟動一時。
我愛我家集團副總裁胡景暉認為，企業(yè)自持租賃的模式是存在盈利困難的。當前住房租賃的租金與房屋價格之間存在嚴重背離，北京的年租金投資回報率甚至僅有百分之一點多，即使動用REITs，企業(yè)融資或推出也很困難。所以，如果不能解決盈利困境，很多房企是不敢嘗試自持的。雖然2017年至今的土拍自持比例基本都控制在50%以下，但自持運營、限價銷售還是讓很多企業(yè)算不過賬，所以進入2018年后，流拍現(xiàn)象明顯增多，這也導(dǎo)致北京在土地的新增供應(yīng)上有所拘束。
房企現(xiàn)金流壓力開始顯現(xiàn)
政策調(diào)控不斷從嚴的環(huán)境下，上市房企現(xiàn)金流開始顯現(xiàn)壓力。
長江證券一份研報指出，一方面上市房企銷售回款與借款收到的現(xiàn)金增速持續(xù)下滑，2018年一季度增速分別下降至約14.0%和4.8%;另一方面償債高峰期已經(jīng)來臨，一季度償還債務(wù)支付的現(xiàn)金同比上升約38.5%。大型及中型房企開始放緩拿地及建安支出，此兩類房企一季度購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比增速分別下降至約8.8%和17.8%。
而同策研究院統(tǒng)計顯示，公司債是房企近期采用的主要融資手段。4月，房企融資總額折合人民幣769.12億元，環(huán)比增加22.65%，創(chuàng)下連續(xù)9個月以來最高值。公司債融資占總額比重達61.12%，其中境外發(fā)行354.13億元，占比75.33%。
綜合：經(jīng)濟觀察報、21世紀經(jīng)濟報道、財聯(lián)社
