昨晚，北京市住建委就限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售管理辦法公開(kāi)征求意見(jiàn)。意見(jiàn)稿指出，如果限價(jià)房的銷售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比高于85%(價(jià)差比低于15%)時(shí)，該限房?jī)r(jià)項(xiàng)目將由開(kāi)發(fā)商直接作為商品房，面向有購(gòu)房資格的家庭銷售，和當(dāng)前商品房的銷售完全一樣。

那么，這一招對(duì)市場(chǎng)影響如何?

五環(huán)外限價(jià)房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房可能性不大

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，出臺(tái)政策的預(yù)期肯定是平穩(wěn)限價(jià)房的銷售，只有最稀缺核心位置的限價(jià)房，有可能有產(chǎn)權(quán)變化。

根據(jù)中原地產(chǎn)測(cè)算，目前限價(jià)房合計(jì)有約3000億貨值，440萬(wàn)平米，有影響的其實(shí)只有位于五環(huán)內(nèi)的少數(shù)項(xiàng)目。整體看，最多有10個(gè)項(xiàng)目有可能會(huì)被轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)，五環(huán)外項(xiàng)目轉(zhuǎn)變可能性都不大。

如果“限轉(zhuǎn)共”，會(huì)有什么影響?從算賬的角度看，買(mǎi)了共有產(chǎn)權(quán)房，未來(lái)通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)小戶型作為跳板，獲得升值的概率非常低，基本上離開(kāi)這個(gè)市場(chǎng)的可能性很小，可流轉(zhuǎn)但投資屬性弱。

“限轉(zhuǎn)共”主要影響開(kāi)發(fā)商的銷售節(jié)奏

在過(guò)去的一年多時(shí)間里，從2016年“930”開(kāi)始，北京合計(jì)已經(jīng)有超過(guò)19個(gè)政策日，發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策78條細(xì)則。

“這一輪北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策可以說(shuō)是歷史最嚴(yán)格、最密集，房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容升級(jí)到房地產(chǎn)供應(yīng)、交易、監(jiān)管等方方面面。限購(gòu)、限商、限貸、限價(jià)、限售等政策，疊加供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房、供應(yīng)限價(jià)商品房等政策，對(duì)買(mǎi)賣雙方的心理影響很大。”張大偉說(shuō)。

對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)2017年系列調(diào)控政策后，最近幾個(gè)月房地產(chǎn)政策平穩(wěn)，市場(chǎng)成交量筑底，部分剛需逐漸開(kāi)始入市，成交量相比2017年7-8月有所恢復(fù)。雖然價(jià)格依然下行，但下行趨勢(shì)逐漸放緩，而且主要集中在二手房市場(chǎng)。

張大偉認(rèn)為，限價(jià)房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)主要影響部分開(kāi)發(fā)商的銷售節(jié)奏，限價(jià)商品房的搖號(hào)政策應(yīng)該盡快出臺(tái)，增加市場(chǎng)供應(yīng)量。