作者/趙璐璐

4月16日晚間，保利地產(chǎn)(600048.SH)發(fā)布了2017年報，雖然盈利能力得到了大幅提升，以低成本擴充了很多優(yōu)質(zhì)地塊，但是令人大跌眼鏡的是，其營業(yè)收入出現(xiàn)負增長，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流缺口高達293億元。

保利地產(chǎn)2017年毛利率、凈利率微增

營業(yè)收入同比下降5%，華北區(qū)淪陷

2017年，保利地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入1463億元，同比下降5%，主要是受項目結(jié)轉(zhuǎn)進度的影響。往前看，2015年、2014年整體市場環(huán)境一般，保利地產(chǎn)的銷售額增速分別為12.75%和9.09%，因此對保利2017年的營收帶來直接的影響。萬科2017年的營業(yè)收入同比增幅也僅為1%。

然而分區(qū)域來看，還是能看出問題的所在。保利地產(chǎn)整個七大片區(qū)中，華北片區(qū)營業(yè)收入同比下滑了40%，為下降幅度最大的區(qū)域。

截圖來自于保利地產(chǎn)2017年報

保利地產(chǎn)華北區(qū)域包含北京、天津、青島、河北、山西、京津冀6大分公司。具體來看，2017年除了山西和河北實現(xiàn)了營業(yè)收入的增長，北京、天津、青島均不同程度下滑，北京尤其明顯，營業(yè)收入從2016年的140.35億元，下滑至33.54億元，直接減少了百億，據(jù)年報顯示，2017年保利在北京僅有保利大都匯和保利首開天譽兩個項目有竣工。

截圖來自于保利地產(chǎn)2017年報

時隔三年，經(jīng)營現(xiàn)金流再次為負

-293億元，這是保利地產(chǎn)2017年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額。上一次保利現(xiàn)金流為負還是2014年。

當然，經(jīng)營現(xiàn)金流為負并不意味著現(xiàn)金流斷裂，保利有足夠低的融資成本去融到錢，并維持自己的債務(wù)結(jié)構(gòu)健康，2017年保利地產(chǎn)新增有息負債綜合成本為4.98%，存量有息負債綜合成本為4.82%。

數(shù)據(jù)來源于保利年報

造成現(xiàn)金流為負的主要原因是2017年保利地產(chǎn)加速擴張，大幅拿地。據(jù)年報顯示，2017年保利地產(chǎn)共拓展項目204個，新增容積率面積4520萬平方米，總成本2765億元，同比分別增長88%和128%，平均樓面地價6118元/平方米。其中，一二線城市的拓展面積和金額分別占比63%、82%，并且保利加大了核心城市周邊三四線城市的深耕、滲透。

從土地拓展的方向來看，雖然三四線市場在2016、2017年表現(xiàn)比較突出，但是保利的發(fā)展重心依然是在一二線。據(jù)年報顯示，截至2017年末，保利的待開發(fā)土地儲備面積9090萬平方米，其中，一二線城市土地儲備面積占比約63%，三四線城市占比約37%。

未來三年重回前三，雄心壯志能否實現(xiàn)?

在 2017 年 12 月的股東大會上，董事長宋廣菊明確表示未來兩至三年公司要重回行業(yè)前三。 與行業(yè)目前 TOP3 碧桂園、萬科、恒大已經(jīng)突破 5000 億的年度銷售體量相比，保利目前3000億元的銷售規(guī)模較低。

從 3000 億到5000億甚至8000億(恒大2020年的銷售目標)的大跨越，如果保利能夠?qū)崿F(xiàn)，那么2017年對保利來說就是一個拐點，業(yè)績將進入快速通道。保利有可能實現(xiàn)么?三年后我們才能知曉。不過，眼下的保利有一定的跨越基礎(chǔ)：

1、保利地產(chǎn)外延式的增長空間不可限量。持續(xù)受益于國資背景，保利地產(chǎn)的資源整合將會成為未來的主要擴張方式，相信中航工業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和保利香港的股權(quán)收購只是開端。

2、保利地產(chǎn)低成本拿地優(yōu)勢不可限量。按照2017年保利的拿地勢頭，可以預(yù)計保利將進一步擴大業(yè)務(wù)區(qū)域及城市群的覆蓋， 提高開發(fā)銷售周轉(zhuǎn)速度，利用央企優(yōu)勢繼續(xù)強化土地資源的獲取力度。

3、保利地產(chǎn)的激勵制度的作用不可限量。保利作為央企，在薪酬制度方面有很多條條框框，有激勵相對不足的問題。不過保利也在改革，目前，保利已經(jīng)實施了兩輪股權(quán)激勵，單個項目跟投金額不超過10%(已經(jīng)是國企中較高水平)，隨著激勵制度不斷完善，規(guī)模再上臺階才有可能。