1、近年來，由于市民可支配收入的不斷提高，個人擁有汽車量不斷增加，“停車難”成為了一個社會熱點難點問題，并由此引發(fā)了業(yè)主和開發(fā)商之間、業(yè)主和物業(yè)公司之間、業(yè)主之間的多重矛盾。
2、 對于小區(qū)內(nèi)的車位、車庫的分配和使用，《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。
3、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
(資料圖片)
4、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
5、” 車位租售引發(fā)業(yè)主爭議 某小區(qū)的車位與住戶配比為0.5：1，開發(fā)商在銷售車位時，規(guī)定每戶最多只能買一個車位。
6、業(yè)主入住后，物業(yè)公司在出租露天車位時，同時規(guī)定每戶最多只能租賃一個車位，已經(jīng)購買了車位的業(yè)主不得再租賃車位。
7、開發(fā)商和物業(yè)公司的上述規(guī)定，引起了一些業(yè)主的不滿，并引發(fā)許多爭議。
8、車位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要業(yè)主提問淵以下簡稱問冤院我家有兩部車袁地下車庫還有未售的袁我為什么不能買兩個車位鑰憑什么我買了車位就不能租車位鑰專家解答淵以下簡稱答冤院司法解釋第五條規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當認定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。
9、 案例中小區(qū)的車位配置比例為0.5：1，也就是說，小區(qū)最多只能有一半的業(yè)主可以享有車位。
10、此處，獲得車位的使用權(quán)的途徑包括購買、獲贈和租賃等方式，這些方式是平行的，也就是說，通過這些方式處置車庫車位后，單個業(yè)主所獲得的使用權(quán)不能超過1個，如果多于1 個，就違反了配置比例。
11、 因此，在車位配比等于或小于1 的情況下，開發(fā)商和物業(yè)公司有權(quán)拒絕業(yè)主購買或租賃多于1 個車位的要求。
12、如果開發(fā)商或物業(yè)公司向同一業(yè)主出售或出租了2 個或2 個以上車位，其他沒有購買或租賃到車位的業(yè)主可以向法院主張確認合同無效。
13、 占用小區(qū)公共部位設(shè)定的車位屬業(yè)主共有 答：有業(yè)主認為，無論是地上或是地下的車庫車位，都是占用了除房屋專有部分以外的道路或者其他場地建成的，而這些車庫車位和其他場地也應(yīng)當算是歸全體業(yè)主共有的共有空間。
14、 根據(jù)《物權(quán)法》第74 條第3 款“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的所有車位都屬于業(yè)主共有。
15、這種理解是不正確的，也沒有法律依據(jù)。
16、 《物權(quán)法》規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式確定”，小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃批準建成的車庫、車位，在銷售之前，當時還不存在業(yè)主共有，整個建設(shè)項目的權(quán)利人就是開發(fā)商，開發(fā)商依法對這些車位、車庫具有處置權(quán)。
17、 在開始銷售之后，占用業(yè)主共有的道路或者其他共有部位而設(shè)定的車位，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當屬于全體業(yè)主共有。
18、 車位是租是售開發(fā)商有權(quán)決定 答：在上面第2 點的分析中，已經(jīng)明確，除占用公共場地而建成的車位之外，其他車位、車庫的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，開發(fā)商因此而具有處置權(quán)。
19、既然如此，那么是出售、附贈或者出租，其決定權(quán)在開發(fā)商，而不在業(yè)主。
20、法律限定的是開發(fā)商出讓車庫車位的對象，而不是處置方式。
21、 露天車位租期不得超過20年 答：通常，露天車位是占用了業(yè)主共有的道路或者其他場地而建設(shè)的，物業(yè)公司負有對其進行管理的義務(wù)，可以將其劃位管理、出租，但不能出售。
22、有些物業(yè)公司與業(yè)主變相簽訂合同約定租賃的期限為70 年，這樣的租賃合同是部分無效的，因為根據(jù)《合同法》，最長的租賃期限不得超過20年。
23、 露天車位屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主是否有權(quán)免費使用？這主要看管理規(guī)約或者業(yè)主大會的約定。
24、如果管理規(guī)約或業(yè)主大會決定不收租金，則業(yè)主在繳納了車位的物業(yè)服務(wù)費后無需交納。
25、但如果管理規(guī)約或業(yè)主大會對此未作約定，在車位配比不足的情況下， 為了合理分配資源，物業(yè)公司或者業(yè)委會可以通過有償使用的形式將車位出租。
26、業(yè)主對公共車位的共有權(quán)，不一定體現(xiàn)為占用某一個車位，也可以體現(xiàn)在對公共車位經(jīng)營收益的分配上。
27、使用公共車位的業(yè)主相對于其他業(yè)主來說多占用了公共資源，按理也應(yīng)當給予合理補償。
28、出租車位所得收益應(yīng)按約定分配或依法納入維修資金。
29、 其他小區(qū)車位盡量短期租賃 答：業(yè)主能否購買或租賃旁邊小區(qū)的車位？《物權(quán)法》對于“應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”是一項強制性的規(guī)定。
30、“首先滿足”不同于“優(yōu)先滿足”。
31、“優(yōu)先滿足”是指在同等條件下，業(yè)主有優(yōu)先購買權(quán)，如果業(yè)主以外的其他人愿意支付更高的價格，那么開發(fā)商將車庫車位出售給他人，就沒有侵害業(yè)主的“優(yōu)先購買權(quán)”。
32、 但是，根據(jù)《物權(quán)法》第74 條的規(guī)定，不管其他人是否提出了比業(yè)主更高的條件，都不能首先賣給其他人，除非是小區(qū)業(yè)主書面承諾放棄購買、租賃車庫車位。
33、如果該小區(qū)的開發(fā)商將車位賣給其他小區(qū)的業(yè)主，只要將來無法實現(xiàn)其按車位配比享有車位的業(yè)主提起訴訟，法院都可能認定其他小區(qū)業(yè)主購買車位的合同無效。
34、 那么，業(yè)主能否租賃其他小區(qū)的閑置車位呢？按照物權(quán)法物盡其用的原則，是可以的。
35、業(yè)主的需要有一個時間段，小區(qū)開發(fā)初期，可能入住率還不高、小區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟能力還有限，此時應(yīng)當允許開發(fā)商將閑置的車位向小區(qū)外的其他人出租，以保護開發(fā)商盡快收回車位、車庫成本的合法權(quán)益，也能在一定程度上解決周邊居民停車難的問題。
36、但將車庫車位向小區(qū)外第三人出租的前提是任何時候都必須首先滿足小區(qū)業(yè)主的合理停車需要，在兩者沖突時，向外出租的合同無效，因此，這類合同約定的租賃期限不宜過長。
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