1、近年來(lái)，由于市民可支配收入的不斷提高，個(gè)人擁有汽車量不斷增加，“停車難”成為了一個(gè)社會(huì)熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，并由此引發(fā)了業(yè)主和開發(fā)商之間、業(yè)主和物業(yè)公司之間、業(yè)主之間的多重矛盾。
2、 對(duì)于小區(qū)內(nèi)的車位、車庫(kù)的分配和使用，《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
3、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
(資料圖片)
4、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
5、” 車位租售引發(fā)業(yè)主爭(zhēng)議 某小區(qū)的車位與住戶配比為0.5：1，開發(fā)商在銷售車位時(shí)，規(guī)定每戶最多只能買一個(gè)車位。
6、業(yè)主入住后，物業(yè)公司在出租露天車位時(shí)，同時(shí)規(guī)定每戶最多只能租賃一個(gè)車位，已經(jīng)購(gòu)買了車位的業(yè)主不得再租賃車位。
7、開發(fā)商和物業(yè)公司的上述規(guī)定，引起了一些業(yè)主的不滿，并引發(fā)許多爭(zhēng)議。
8、車位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要業(yè)主提問(wèn)淵以下簡(jiǎn)稱問(wèn)冤院我家有兩部車袁地下車庫(kù)還有未售的袁我為什么不能買兩個(gè)車位鑰憑什么我買了車位就不能租車位鑰專家解答淵以下簡(jiǎn)稱答冤院司法解釋第五條規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。
9、 案例中小區(qū)的車位配置比例為0.5：1，也就是說(shuō)，小區(qū)最多只能有一半的業(yè)主可以享有車位。
10、此處，獲得車位的使用權(quán)的途徑包括購(gòu)買、獲贈(zèng)和租賃等方式，這些方式是平行的，也就是說(shuō)，通過(guò)這些方式處置車庫(kù)車位后，單個(gè)業(yè)主所獲得的使用權(quán)不能超過(guò)1個(gè)，如果多于1 個(gè)，就違反了配置比例。
11、 因此，在車位配比等于或小于1 的情況下，開發(fā)商和物業(yè)公司有權(quán)拒絕業(yè)主購(gòu)買或租賃多于1 個(gè)車位的要求。
12、如果開發(fā)商或物業(yè)公司向同一業(yè)主出售或出租了2 個(gè)或2 個(gè)以上車位，其他沒(méi)有購(gòu)買或租賃到車位的業(yè)主可以向法院主張確認(rèn)合同無(wú)效。
13、 占用小區(qū)公共部位設(shè)定的車位屬業(yè)主共有 答：有業(yè)主認(rèn)為，無(wú)論是地上或是地下的車庫(kù)車位，都是占用了除房屋專有部分以外的道路或者其他場(chǎng)地建成的，而這些車庫(kù)車位和其他場(chǎng)地也應(yīng)當(dāng)算是歸全體業(yè)主共有的共有空間。
14、 根據(jù)《物權(quán)法》第74 條第3 款“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的所有車位都屬于業(yè)主共有。
15、這種理解是不正確的，也沒(méi)有法律依據(jù)。
16、 《物權(quán)法》規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式確定”，小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃批準(zhǔn)建成的車庫(kù)、車位，在銷售之前，當(dāng)時(shí)還不存在業(yè)主共有，整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的權(quán)利人就是開發(fā)商，開發(fā)商依法對(duì)這些車位、車庫(kù)具有處置權(quán)。
17、 在開始銷售之后，占用業(yè)主共有的道路或者其他共有部位而設(shè)定的車位，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。
18、 車位是租是售開發(fā)商有權(quán)決定 答：在上面第2 點(diǎn)的分析中，已經(jīng)明確，除占用公共場(chǎng)地而建成的車位之外，其他車位、車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，開發(fā)商因此而具有處置權(quán)。
19、既然如此，那么是出售、附贈(zèng)或者出租，其決定權(quán)在開發(fā)商，而不在業(yè)主。
20、法律限定的是開發(fā)商出讓車庫(kù)車位的對(duì)象，而不是處置方式。
21、 露天車位租期不得超過(guò)20年 答：通常，露天車位是占用了業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地而建設(shè)的，物業(yè)公司負(fù)有對(duì)其進(jìn)行管理的義務(wù)，可以將其劃位管理、出租，但不能出售。
22、有些物業(yè)公司與業(yè)主變相簽訂合同約定租賃的期限為70 年，這樣的租賃合同是部分無(wú)效的，因?yàn)楦鶕?jù)《合同法》，最長(zhǎng)的租賃期限不得超過(guò)20年。
23、 露天車位屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主是否有權(quán)免費(fèi)使用？這主要看管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)的約定。
24、如果管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)決定不收租金，則業(yè)主在繳納了車位的物業(yè)服務(wù)費(fèi)后無(wú)需交納。
25、但如果管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)對(duì)此未作約定，在車位配比不足的情況下， 為了合理分配資源，物業(yè)公司或者業(yè)委會(huì)可以通過(guò)有償使用的形式將車位出租。
26、業(yè)主對(duì)公共車位的共有權(quán)，不一定體現(xiàn)為占用某一個(gè)車位，也可以體現(xiàn)在對(duì)公共車位經(jīng)營(yíng)收益的分配上。
27、使用公共車位的業(yè)主相對(duì)于其他業(yè)主來(lái)說(shuō)多占用了公共資源，按理也應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。
28、出租車位所得收益應(yīng)按約定分配或依法納入維修資金。
29、 其他小區(qū)車位盡量短期租賃 答：業(yè)主能否購(gòu)買或租賃旁邊小區(qū)的車位？《物權(quán)法》對(duì)于“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”是一項(xiàng)強(qiáng)制性的規(guī)定。
30、“首先滿足”不同于“優(yōu)先滿足”。
31、“優(yōu)先滿足”是指在同等條件下，業(yè)主有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如果業(yè)主以外的其他人愿意支付更高的價(jià)格，那么開發(fā)商將車庫(kù)車位出售給他人，就沒(méi)有侵害業(yè)主的“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。
32、 但是，根據(jù)《物權(quán)法》第74 條的規(guī)定，不管其他人是否提出了比業(yè)主更高的條件，都不能首先賣給其他人，除非是小區(qū)業(yè)主書面承諾放棄購(gòu)買、租賃車庫(kù)車位。
33、如果該小區(qū)的開發(fā)商將車位賣給其他小區(qū)的業(yè)主，只要將來(lái)無(wú)法實(shí)現(xiàn)其按車位配比享有車位的業(yè)主提起訴訟，法院都可能認(rèn)定其他小區(qū)業(yè)主購(gòu)買車位的合同無(wú)效。
34、 那么，業(yè)主能否租賃其他小區(qū)的閑置車位呢？按照物權(quán)法物盡其用的原則，是可以的。
35、業(yè)主的需要有一個(gè)時(shí)間段，小區(qū)開發(fā)初期，可能入住率還不高、小區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)能力還有限，此時(shí)應(yīng)當(dāng)允許開發(fā)商將閑置的車位向小區(qū)外的其他人出租，以保護(hù)開發(fā)商盡快收回車位、車庫(kù)成本的合法權(quán)益，也能在一定程度上解決周邊居民停車難的問(wèn)題。
36、但將車庫(kù)車位向小區(qū)外第三人出租的前提是任何時(shí)候都必須首先滿足小區(qū)業(yè)主的合理停車需要，在兩者沖突時(shí)，向外出租的合同無(wú)效，因此，這類合同約定的租賃期限不宜過(guò)長(zhǎng)。
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