2023年3月30日，雅居樂集團控股有限公司（股票代碼3383.HK，以下簡稱“雅居樂”或“公司”）發(fā)布2022年度業(yè)績公告。公告顯示，截至2022年12月31日，雅居樂營業(yè)額為人民幣540.34億元。其中，物業(yè)發(fā)展確認銷售收入及多元業(yè)務(wù)收入分別為人民幣374.26億元及166.08億元，收入占比分別為69.3%及30.7%。受到大環(huán)境影響，雅居樂出現(xiàn)了上市以來的首次虧損。2022年公司凈虧損約133.7億元。雅居樂表示，2022年公司業(yè)績虧損主要受到房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境不利、外匯波動、按照香港財務(wù)報告準則要求計提資產(chǎn)減值增加等因素影響。盡管虧損，但雅居樂的各項財務(wù)指標維持穩(wěn)健。截至2022年12月31日，雅居樂實際借貸利率為6.03%；凈負債比率為57.3%；錄得現(xiàn)金及銀行存款總額為人民幣160.91億元。

銷售下滑，但2023年已企穩(wěn)向好

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受到不利因素影響，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)陷入全行業(yè)下滑的困難局面。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年全國商品房銷售面積約13.58億平方米，同比下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%；商品房銷售額約13.33萬億元，同比下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。行業(yè)整體不佳，雅居樂也不例外。

年報顯示，2022年，雅居樂實現(xiàn)總預售金額人民幣652.3億元，對應(yīng)累計預售建筑面積為517.9萬平方米。預售均價為每平方米人民幣12595元。

在做精地產(chǎn)主業(yè)的同時，雅居樂旗下物業(yè)管理、環(huán)保等多元業(yè)務(wù)繼續(xù)發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，實現(xiàn)收入人民幣166.08億元，收入占比提升至30.7%，較2021年提升10.7個百分點。顯示雅居樂的“第二增長曲線”持續(xù)步入收成期，為雅居樂貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流。

作為多元化發(fā)展戰(zhàn)略中重要布局的物業(yè)板塊，雅生活表現(xiàn)亮眼。2022年雅生活營收為153.8億元，同比增長9.2%；毛利為33.8億元，毛利率為22.0%；凈利潤為19.3億元，凈利潤率為12.6%；股東應(yīng)占利潤為18.4億元。與此同時，雅居樂多元布局成效凸顯，提供了廣闊的增值空間，雅生活的營收結(jié)構(gòu)也進一步改善。2022年雅生活物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)和城市服務(wù)營收分別為100.3億元、23.2億元和13.1億元，分別同比增長15.8%、24.3%和88.3%，三大核心業(yè)務(wù)整體收入占比88.9%，同比增長21.7%，充分證實雅生活具備穿越周期的能力。

在環(huán)保業(yè)務(wù)方面，雅居樂持續(xù)深耕危廢物處理，擇優(yōu)布局生態(tài)產(chǎn)業(yè)園、環(huán)保水務(wù)與生態(tài)修復等業(yè)務(wù)。2022年環(huán)保業(yè)務(wù)營收、回款均超額完成年度指標，整體回款率創(chuàng)歷史新高。其中，產(chǎn)業(yè)園在建設(shè)過程中快步推進的同時，業(yè)績?nèi)〉孟踩顺煽儭?/p>

雖然2022年銷售承受了一定的壓力，但進入2023年，已看到好轉(zhuǎn)的跡象。數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，雅居樂預售金額125.6億元，雖然同比下降了10.9%，但雅居樂的預售均價達到15189元/平方比，同比增長12.5%。從具體月份來看，今年2月，雅居樂的預售金額同比跌了9%，較1月份12.7%的跌幅明顯收窄。與此同時，雅居樂2月份的預售均價同比上漲13%，漲幅高于1月。

業(yè)績轉(zhuǎn)虧，但影響有限

在過去的2022年，面對不利的市場環(huán)境，雅居樂遇到了一定的經(jīng)營壓力。公告顯示，雅居樂出現(xiàn)了上市以來的首次虧損。公司表示，2022年業(yè)績虧損受到多方面因素影響。首先是行業(yè)經(jīng)營環(huán)境不利，整體銷售放緩、交付規(guī)模下滑，導致公司毛利率較2021年同期有所下跌。其次，外匯波動造成公司出現(xiàn)部分匯兌損失，而上年同期雅居樂取得了部分匯兌收益。此外，去年雅居樂出售附屬公司所獲得的收益減少，同時因按照香港財務(wù)報告準則的要求，對物業(yè)項目及應(yīng)收賬款等計提的減值卻有所增加，影響了公司的業(yè)績。在行業(yè)性的普跌下，雅居樂2022年由盈轉(zhuǎn)虧并未超出市場預期。盡管利潤虧損，但雅居樂經(jīng)營性現(xiàn)金流卻持續(xù)為正?，F(xiàn)金流代表企業(yè)當下運營的能力，穩(wěn)定的現(xiàn)金流是保障雅居樂有序經(jīng)營、業(yè)務(wù)快速發(fā)展的關(guān)鍵，2022年，雅居樂通過多渠道的融資、積極的現(xiàn)金流管理，進一步鞏固和優(yōu)化了財務(wù)的安全邊際。

據(jù)悉，從2021年下半年起至今，雅居樂提前處置了大量非核心資產(chǎn)，通過退出36個合營項目等措施，主動化解風險，實現(xiàn)回籠資金超過200億元。正是這一戰(zhàn)略舉措，有效補充提升了公司的整體流動性，幫助雅居樂在后期快速下行的房地產(chǎn)市場中保持了穩(wěn)健經(jīng)營。

安然度過償債高峰，融資能力逐步恢復

2022年，雅居樂延續(xù)一貫的穩(wěn)健財務(wù)策略，在行業(yè)融資環(huán)境整體收縮與市場波動下，雅居樂堅守企業(yè)信用，通過加強現(xiàn)金流管理，合理安排償債計劃，2022年內(nèi)各項到期債務(wù)均按時償還，并安然度過償債高峰期。公開數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，雅居樂債務(wù)凈償還近250億元。公司的凈負債率更是從2019年的約83%降至2022年年底的57.3%，大幅下降約26個百分點。公開信息顯示，雅居樂下一筆到期的境外美元債時間為2025年1月，而境內(nèi)將于今年到期的兩筆公開債規(guī)模不大，償還壓力相對較小。在安然度過償債高峰的同時，雅居樂的實力、責任和擔當也得到了各方認可，從2022年下半年開始，雅居樂的融資能力開始恢復。公開信息顯示，自2022年11月支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的“金融16條”發(fā)布以來，雅居樂獲得新增的銀行貸款超30億元。其中，今年1月，雅居樂在境內(nèi)成功發(fā)行中債增公司擔保的12億元中期票據(jù)，境外，雅居樂也獲得了2家銀行的新增融資超過4億元人民幣。此外，公司近日還獲得了由中證金及券商通過CDS擔保的公募債籌資7億元。在當前的環(huán)境下，融資能力幾乎就是衡量房企成色的“標尺”，暢通的融資渠道對于房企的重要性也不言而喻。作為為數(shù)不多的沒有公開市場債務(wù)違約或展期重組的民營房企，雅居樂在動蕩的市場中，展現(xiàn)出了處變不驚的定力，不僅為房地產(chǎn)市場樹立了積極榜樣，也為自身的下一步的穩(wěn)健經(jīng)營奠定了基礎(chǔ)。

聚焦主業(yè)，土地充足未來可期

2022年，雅居樂在安全度過償債高峰的同時，也在全力推動保交付工作，并取得了顯著成效。數(shù)據(jù)顯示，2022年，雅居樂在廣州、佛山、北京、上海等城市有序推進按時交樓，全年成功交付約6萬套，面積約520萬平方米。受行業(yè)整體大環(huán)境影響，2022年雅居樂采取了審慎的拓展策略。盡管2022年，但雅居樂的土地儲備依然豐富且優(yōu)質(zhì)。年報顯示，截止到2022年底，雅居樂在全國擁有土儲約4016萬平方米，貨值超過6000億元，足夠支撐雅居樂未來多年的開發(fā)。

土儲不僅要看數(shù)量，更要看質(zhì)量。目前雅居樂的土地儲備主要分布在長三角、大灣區(qū)及海南等戰(zhàn)略價值較高的區(qū)域，且土儲的平均成本僅約3255元/平米。隨著房地產(chǎn)行業(yè)觸底回升，龐大而優(yōu)質(zhì)的土儲，有望為雅居樂未來的可持續(xù)發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。雅居樂預計，2023年的公司旗下項目可售貨值約1500億元，預計銷售金額將達到650億元至700億。

目前，雅居樂已進一步明確公司的發(fā)展戰(zhàn)略：即通過聚焦主業(yè)、收縮規(guī)模等經(jīng)營策略，嚴控產(chǎn)品品質(zhì)，走高質(zhì)量發(fā)展路線。

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